Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке

Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке
Skip to content

На первый взгляд расселение коммунальной квартиры сложный и неблагодарный процесс. Часто люди боятся сталкиваться с такими сделками. И такие страхи зачастую оправданы.

Но что, если посмотреть на такой вид недвижимости под другим углом. Расселение коммуналки может стать очень хорошим вложением.

Но как это сделать, а самое главное на что обращать внимание? На этот вопрос мы постараемся ответить в данной статье.

Решились на покупку квартиры? Или хотите сменить обстановку и переехать? Мучаетесь выбором купить ли новую квартиру, но на окраине или выбрать “вторичку” но поближе к центру? А если вторичку, то в собственности или лучше расселить коммуналку? И чем вообще должен быть обусловлен выбор этой самой коммуналки? В чем её плюсы? Ведь на первый взгляд одни минусы и сплошные проблемы…

Далее мы приведем доводы в пользу выбора коммунальной квартиры, постараемся развеять некоторые заблуждения и показать почему коммунальная квартира может стать очень правильным выбором при грамотном подходе к покупке недвижимости.

И в самом деле, на первый взгляд, чтобы выбрать из всех возможных вариантов покупки жилья расселение, нужно быть либо чрезмерно смелым и глупым, либо… знать немного больше чем рядовой покупатель квартиры.

Ведь в этом выборе заложено 2 варианта развития событий: первый — вы получаете гору проблем с собственниками, с кучей кривых документов и последующим ооочень долгим и сложным ремонтом, грозящим оставить вас без штанов, и второй — вы становитесь счастливым обладателем прекрасной, высоколиквидной, просторной (и еще много приятных эпитетов) квартиры с хорошей локацией и возможностью передавать эту ценность по наследству, не краснея перед наследниками. Как люди проваливаются в первый вариант и как достичь второго минуя все проблемы первого? Ответ — нанять такого специалиста, который сможет пройти это минное поле за вас, с вами. Но его еще нужно найти (подсказка как искать тут). Увы, но за это удовольствие нужно будет выложить довольно приличную сумму комиссионных. Но чаще ведь не хочется платить. А хочется, чтобы бесплатно, так ведь приятнее и самооценка выше, согласны?

Тогда читайте дальше!

Сначала о том, почему стоит ввязываться в расселение:

  1. Потому, что это прекрасная возможность взять большие метры за вполне вменяемые деньги, и зачастую на 10-15% ниже рыночной!
  2. Потому, что с огромной вероятностью эта квартира будет находиться в историческом центре или вблизи от него, из чего вытекает огромное количество плюсов!
  3. Потому, что стоимость кв. метра в такой локации с большой вероятностью будет расти на протяжении всего существования и процветания города, а не падать!
  4. Потому, что с еще большей вероятностью, с вами на лестничной площадке будет не 10-12 квартир на 1 лифт, а всего 2-3!
  5. Ну и наконец потому, что если вы переехали жить в Питер, то жить нужно именно в исторической части этого красивейшего города, чтобы смело и с гордостью можно было заявить это старым знакомым. Иначе зачем вы сюда переехали, чтобы поселиться все в той же “хрущевке”? (Шутка)

Теперь о том, когда стоит браться за это дело:

  1. В том случае если вы четко осознаете весь объем работ, который необходимо проделать для успешного достижения цели, а это значит, что вы:
    • понимаете, какие необходимы документы, справки и выписки и где их получать в случае отсутствия или просроченности;
    • как будете урегулировать вопросы с собственниками долей в коммуналке и готовы ли вы на эту долгую, тяжелую психологическую работу вообще (готовы мириться с не всегда адекватными выходками собственников комнат);
    • четко представляете процесс ремонта в домах старого фонда и изучили критерии выбора таких зданий и помещений;
    • имеете представление о ценообразовании в этом сегменте рынка недвижимости, потому что очень велика вероятность свести к нулю выгоду от конечного результата еще на моменте выкупа всей площади;
    • имеете четкие математические расчеты всего процесса и уверены, что у вас хватит денежных средств довести процесс расселения и ремонта до конца, а это как правило 1-1,5 года работы и постоянных денежных вливаний, особенно на стадии ремонта (и тут очень часто теряют всю финансовую выгоду, по незнанию).
  2. В том случае если вы эстет и у вас развивается депрессия при посещении спальных районов.
  3. В том случае если вы планируете вложить деньги в ликвидный объект недвижимости и организовать коммерческое предприятие, к примеру хостел.

Есть и более серьезный подход, к примеру, некоторые из наших клиентов делают заказы на расселение целых домов, для организации отелей или гостиниц, иногда для сноса здания и новой застройки. Но эта статья для тех, кто интересуется покупкой всего одной квартиры и задумывался о расселении, но пока не понимает всего объема.

В общих чертах мы описали все основные вопросы, с которыми сталкиваются все без исключения желающие расселить квартиру. При должном подходе, на самом деле, расселенная коммунальная квартира становится объектом гордости и ценным вложением.

И, к сожалению, при не соответствии амбиций и способностей, а также неправильных расчетах сил и финансов многие потерпели поражение и их объекты остались либо на незавершенной стадии ремонта, либо становятся собственниками лишь некоторых долей квартиры.

Увы и такие случаи известны.

Надеюсь, что наш читатель, как и мы, разделяет наши мысли о том, что жилплощадь не должна быть коммунальной, что такой образ жизни уничтожает все светлое в людях и культивирует в них негатив и узость мышления. Что коммунальная жизнь — это страшнейший пережиток прошлых неудач в экспериментах с людьми.

И мы очень надеемся, что если не самостоятельно, то с нашей помощью вы решитесь на этот шаг и сделаете еще одну квартиру частной, тем самым улучшив не только свою жизнь, но и жизнь людей, пожелавших продать вам свои доли в квартире согласившись переехать в собственное ОТДЕЛЬНОЕ жилье.

Пусть и в Кудрово…

В завершении хочется лишь добавить цитату из произведения Булгакова, которую произнес герой романа Воланд, хорошо подчеркивающая эту ситуацию: “Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…”

Источник: https://xn--80abmipbggakif5d.xn--p1ai/stoit-li-pokupat-kommunalnuyu-kvartiru/

Коммунальная сделка

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Кто и зачем покупает коммунальные квартиры

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке

Коммунальную недвижимость сложно назвать предметом вожделения большинства россиян.

Всенародной любовью отмечен разве что хит группы «Дюна» «Коммунальная квартира», на деле же в коммуналке не хочет жить никто. Однако на рынке жилья этот товар пользуется большим спросом.

Несмотря на все мрачные анекдоты и правдивые байки о тяготах общего быта, люди продолжают активно вкладывать деньги в этот тип собственности. В любой крупной базе недвижимости представлены тысячи предложений по продаже комнат по всей России.

Самый большой выбор коммуналок в Санкт-Петербурге, но и на московском рынке этот сегмент представлен достаточно хорошо. Для одних людей покупка коммунальной недвижимости это вынужденная мера в стеснённых обстоятельствах, для других — выгодная инвестиция.

Так кто же они — сегодняшние новосёлы коммунальных квартир?

Коммунальную недвижимость сложно назвать предметом вожделения большинства россиян.

Всенародной любовью отмечен разве что хит группы «Дюна» «Коммунальная квартира», на деле же в коммуналке не хочет жить никто. Однако на рынке жилья этот товар пользуется большим спросом.

Несмотря на все мрачные анекдоты и правдивые байки о тяготах общего быта, люди продолжают активно вкладывать деньги в этот тип собственности.

В любой крупной базе недвижимости представлены тысячи предложений по продаже комнат по всей России. Самый большой выбор коммуналок в Санкт-Петербурге, но и на московском рынке этот сегмент представлен достаточно хорошо.

Для одних людей покупка коммунальной недвижимости это вынужденная мера в стеснённых обстоятельствах, для других — выгодная инвестиция.

Так кто же они — сегодняшние новосёлы коммунальных квартир? Зачем люди чаще всего покупают комнаты?

Выгодное расселение коммунальных квартир

Выкуп комнат и превращение общей квартиры в отдельную — первое, что приходит на ум при мысли о приобретении коммунальной недвижимости. Но на деле этот вариант встречается не так часто. В последние годы массовое расселение коммуналок практически сошло на нет.

Самые лучшие квартиры в роскошных особняках исторического центра давно выкуплены, а бывшие хозяева комнат мирно живут в отдельном жилье в спальных районах.

Оставшиеся коммунальные квартиры, несмотря на их огромное количество и разнообразие, не так интересны инвесторам.

Быстрое расселение коммуналки предполагает астрономическую ценность квадратных метров. Тогда инвестор может позволить себе сделать жильцам предложение, от которого они не в силах отказаться.

Это реально для видовых квартир, бывших дворянских или купеческих апартаментов, где и парадная, и дом, и улица ещё хранят следы былого величия. Но большинство предложений, которые сейчас доступны на рынке крупных городов, после расселения не попадут в категорию элитного жилья.

Соответственно, их приобретение не сулит серьёзной выгоды — такую недвижимость выкупать хлопотно и долго.

Большая квартира по цене маленькой

Тем не менее, время от времени коммуналки расселяют «для себя». Обычные люди приобретают комнаты, чтобы в итоге стать владельцами большой квартиры за меньшие деньги. Можно привести приблизительную, но наглядную калькуляцию. Для примера возьмём варианты недвижимости в Санкт-Петербурге из базы портала ГдеЭтотДом.Ру.

Средняя цена комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире около станции метро Технологический институт — 1,5 млн рублей. Средняя цена отдельной 5-комнатной квартиры в том же районе — 15 млн рублей. Расселив коммуналку, можно существенно сэкономить на стоимости объекта. В теории, если покупать квартиру по комнатам, цена может оказаться вдвое ниже: 5*1.5 = 7,5 млн рублей.

Естественно, на практике купить жильё за полцены не получится. При единовременном выкупе всей квартиры собственники захотят выручить за свою недвижимость больше рыночной цены. Но, скорее всего, переплачивать придётся не за все объекты.

Как правило, приступая к расселению квартиры, новые владельцы покупают первые комнаты за реальную стоимость, а затем договариваются с оставшимися соседями. В этом случае выгоднее всего искать квартиру, где одновременно продаются несколько комнат.

Адекватные люди согласятся выручить за свою недвижимость на 30% больше рыночной цены и вложить лишние деньги в ипотеку или лучшую комнату. Даже если самому упрямому соседу в итоге придётся купить недорогую квартиру, общая экономия может составить несколько миллионов рублей.

Вторичное жильё для приезжих

Основные клиенты агентов по недвижимости, которые ищут комнаты в коммуналках, — люди, которые переезжают в крупный город из провинции. Они формируют новую волну коммунальных жителей. В советское время некоторым приезжим бесплатно выделяли комнаты при устройстве на работу, теперь люди продают жильё в родных маленьких городах и покупают дорогие квадратные метры в мегаполисах.

Нередко выкуп комнаты происходит после продолжительного периода аренды жилья. Люди присматриваются к городу, оценивают перспективы работы и быта, решаются на окончательный переезд.

Часто денег от продажи имеющегося жилья может хватить лишь на два варианта вторичной недвижимости: плохую квартиру в области или хорошую комнату в центре города.

В этом случае многие предпочитают вложить деньги в коммунальное жильё и стать полноценными горожанами.

Инвестиция в недвижимость

Владельцами недвижимости в коммунальных квартирах нередко становятся новоиспеченные рантье. В комнаты вкладывают суммы среднего размера, которые страшно хранить дома, бессмысленно держать в банке и невозможно инвестировать в крупный объект недвижимости.

Как ни странно, собственность в коммуналке может приносить неплохой доход при минимуме инвестиций. К примеру, для покупки хорошей комнаты в центре Северной столицы потребуется 1,5 — 2 млн рублей.

На косметический ремонт и минимальную мебель придётся потратить максимум 50 тысяч рублей. После этого жильё можно сдавать за 10-15 тысяч рублей в месяц.

Подобный объект недвижимости будет с успехом работать как вклад с 10% годовых, причём собственник может не волноваться о банковских рисках.

Однокомнатная квартира в том же районе обойдётся примерно в три раза дороже, но сдавать её получится менее выгодно. Квартира стоимостью 4,5 млн рублей сможет приносить месячный доход в 20 — 25 тысяч рублей.

Первое собственное жильё

Комнаты в коммуналках часто становятся первым собственным жильём для молодёжи. Конечно, немногие родители мечтают увидеть своего взрослого ребёнка на общей кухне, но экономические обстоятельства диктуют свои правила.

Молодые специалисты также нередко покупают комнаты в кредит.

Учитывая уровень зарплат, на который может рассчитывать выпускник ВУЗа на первых ступенях карьерной лестницы, оформить ипотеку и внести вступительный взнос за отдельное жильё часто не представляется возможным.

Кроме того, молодые горожане ведут активную жизнь и не любят менять центральные районы на дальние пригороды, где можно купить дешевое жильё. С их лёгкой руки в крупных городах появляются новые коммуналки: обычные квартиры арендуются, а затем и покупаются «вскладчину» несколькими знакомыми.

Развод + раздел имущества = комната в коммуналке

Наконец, владельцами коммунального жилья нередко становятся бывшие супруги. Однокомнатная квартира или маленькая «двушка» на окраине, поделенная в процессе развода, оставляет не так много вариантов решения квартирного вопроса.

Разрушение брака, смена привычного уклада, неизбежные бытовые трудности — серьёзный стресс, который не добавляет людям решимости взять кредит или купить жильё в ипотеку.

Собственность в коммунальной квартире может стать тихой гаванью, удобным промежуточным пунктом или ценным активом в начале нового жизненного этапа.

Очевидно, что коммунальная недвижимость — не досадный пережиток прошлого, а актуальная реальность современного рынка недвижимости. Пока в России не появится адекватной программы доступного жилья или дешевой ипотеки, новосельем в коммуналке никого не удивишь.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2007183-2013-12-18-kto-i-zachem-pokupaet-kommunalnyie-kvartiryi/

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке
Александр Вертячих Недвижимость 26 Июня 2018

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков.

На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях.

..

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленобласти, которую купила многодетная семья на средства маткапитала. К вырученным деньгам мы добавили возможность использовать и средства своего маткапитала. По расчетам выходило, что хватит на комнату 9 – 10 кв.

м в Петербурге. Преследовалась одна стратегическая цель – инвестиционная, для последующего улучшения жилищных условий подросшим детям.

Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире.

Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники).

Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п.

Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры.

Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике – ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования.

Единственное «но» – пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти.

Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!».

Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину.

И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города – напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему.

Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение – «ящик Пандоры».

Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно – обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире.

Соседи – члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок.

Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания.

А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда.

Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка – эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам – например, на материнский капитал.

И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог.

Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки.

Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой.

Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж.

Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала.

«Есть же свидетельство о браке, там все написано», – столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке.

С юридической точки зрения все было о'кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да… В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей.

В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье.

Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды.

Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить.

Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело – искать ноутбук или пальто и совсем другое – недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Источник: https://spbvedomosti.ru/news/realty/ugol_s_nbsp_nachinkoy/

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке

Покупка комнаты в коммунальной квартире – не самая распространенная на сегодняшний день сделка с недвижимостью.

Так, например, в Москве коммунальных квартир осталось относительно немного – всего около 4% от общего жилого фонда.

Иногда покупатели соглашаются на покупку комнаты вынужденно из-за недостатка средств, а иногда такое приобретение становится частью плана по обретению отдельной квартиры.

Комната в коммунальной квартире, как объект для покупки, весьма специфический, поэтому нужно учесть комплекс рисков, связанных с таким приобретением. Но нельзя не учитывать и преимущества такого выбора.

5 преимуществ приобретения

Покупка комнаты в коммунальной квартире может иметь смысл в следующих случаях:

  1. У семьи нет достаточных средств для покупки отдельной квартиры.

Комнаты в коммуналках по-прежнему пользуются спросом, так как они являются одними из наиболее бюджетных вариантов для приобретения своего жилья, например, в Москве или единственным способом разъезда с родственниками. Именно эта причина является наиболее распространенным поводом для покупки недвижимости в коммунальной квартире.

Цена на комнаты в коммуналках обычно на 25-30% ниже, чем самые дешевые предложения в апартаментах или цена самой доступной квартиры-студии.

  1. Покупка комнаты в коммунальной квартире – это стратегический план по завладению в перспективе целой квартиры.

Сценарий покупки квартиры по комнатам уже не так распространен, как раньше, так как наиболее выгодные предложения уже были проданы и переоформлены в статус дорогостоящей недвижимости. Но он иногда встречается.

Смысл в том, что покупатель вначале приобретает комнату в коммуналке, а затем выкупает другие у соседей. Продать такую квартиру, как целую, можно гораздо выгоднее, чем покупка по отдельным комнатам.

Но далеко не факт, что соседи собираются продавать комнаты, поэтому данный вариант не всегда удается выгодно реализовать на практике.

  1. Покупка комнаты – это первоначальный капитал.

Некоторые покупатели вкладывают деньги в комнаты, чтобы в дальнейшем продать их дороже и внести эти средства, как взнос в отдельную квартиру. Размер взноса может перекрывать до 30-40% стоимости квартиры.

  1. Покупка комнаты – это альтернатива съемному жилью и гостиницам.

Такой вариант выбирают те покупатели, которые часто приезжают в определенный город. Покупка отдельной квартиры может быть неоправдана по экономическим соображениям, а комната может стать оптимальным решением.

  1. Покупка комнаты, как способ заработка на аренде или перепродаже.

Комната в коммуналке рассматривается многими, как способ заработка на аренде. Ее можно сдавать дешевле квартиры и поэтому желающие находятся быстро. Либо комната перепродается при возможности по более выгодной цене.

Первый недостаток покупки комнаты

Первый и основной недостаток приобретения комнаты – это то, что ее несложно купить, но процесс последующей продажи может стать длительным и непростым. Таким образом, первый недостаток – сложная технология продажи.

Собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку комнаты и это нужно учесть. Перед продажей комнаты продавец должен направить другим жильцам официальное извещение, содержащее цену и условия продажи комнаты.

Если комнаты в коммунальной квартире относятся к муниципальной собственности и неприватизированы, то уведомлять о продаже надо органы исполнительной власти (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто так и не купит комнату по предложенной продавцом цене, то только тогда ее можно продать на свободном рынке. Но цена не может быть более выгодной, чем ранее предложена соседям. В противном случае, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут владельцами других комнат.

Процесс продажи комнаты в коммуналке простой только на бумаге (уведомил жильцов – получил отказ – совершил сделку). В реальности уже на этапе отправки уведомления у продавца могут возникнуть сложности.

Так, проблемой может стать сам поиск других собственников, которые нередко не проживают в данной квартире.

В этом случае продавец может направить уведомление как по адресу соседа-собственника (то есть по адресу коммунальной квартиры), так и по последнему известному адресу.

Помимо проблем с соседями, продать комнату не так просто из-за небольшого числа желающих стать ее собственниками. Многие опасаются неблагополучных соседей и потенциальных конфликтов с ними и вовсе не рассматривают коммуналку, как объект покупки.

Второй недостаток покупки комнаты

Второй недостаток – это ограниченное предложение. Рассмотрим на примере Москвы. Все самые интересные предложения уже распроданы. Это раньше можно было купить комнату в коммунальной квартире в историческом центре Москвы и потом в перспективе получить в собственность дорогостоящую недвижимость.

В Москве процесс расселения коммуналок практически завершен, и предложение по продаже комнат в основном относится к районам Бирюлево Восточное, Лефортово, Текстильщики, Орехово-Борисово Южное.

Случаи, когда собственники полноценной квартиры распродают ее частями, сегодня редкость. Напротив, собственники комнат в коммуналке стремятся продать их, как единое целое, и потом разделить деньги. Так получается выгоднее.

Три других недостатка

Другими недостатками покупки комнаты в коммунальной квартире являются:

  1. Многие решения собственнику придется согласовывать с соседями. Например, придется получать согласие на сдачу комнаты в аренду или пользование общим имуществом.
  2. Не стоит забывать о бытовых проблемах в виде очередей в ванную и санузел и пр.
  3. Получение ипотечного кредита на покупку комнаты практически невозможен. Банки не рассматривают комнаты, как ликвидный залог, и понимают, что в случае отказа заемщика платить по ипотеке продать комнату будет очень сложно. Единственный вариант, когда кредит на покупку комнаты возможен – если в результате сделки заемщик станет единоличным собственником квартиры. В этом случае банк получает в залог отдельную квартиру и никаких сложностей при ее продаже у финансовой организации не будет.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире имеет свои плюсы и минусы. Основным ее преимуществом является цена, недостатками – ограниченность качественных предложений и сложности с последующей перепродажей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/komnata-v-kommunalke.html

Нужно ли покупать комнату в коммуналке в 2020 году?

Выгодно ли выкупить комнаты в коммуналке

На просторах интернета люди часто поднимают вопрос, есть денежные средства, но на квартиру не хватает, стоит ли покупать комнату?Куда вложить деньги, если не хватает на квартиру?

У многих в голове возникает ответ «купить комнату». Но действительно ли это хороший вариант для вас? На канале о недвижимости рассмотрим все плюсы и минусы комнат в коммуналке.

Нужно ли покупать комнату в коммуналке в 2020 году

Что такое комната в коммуналке?

И в 2020 году существуют бараки, общежития и коммуналки. Работает ли программа расселения 5-к? В крупных городах медленными темпами, а вот в маленьких городах она вообще не работает.

Есть квартира, там живут люди. У них своё восприятие мира, семейные ценности или их отсутствие. В квартире могут быть 2-е семьи или вообще разные люди. Продаётся комната, заманчивое ценовое предложение, т.к такая сумма у вас есть, и как раз можно вложить в недвижимость. Но нужно ли?

Комната в коммуналке: плюсы и минусы.

Покупка комнаты в коммуналке имеет свои плюсы и минусы. Важная составляющая – это вы, ваш возраст, ваше положение в обществе, работа и зарплата, есть ли дети.

Минусы:

Соседи.

Соседи штука коварная. Не всем попадаются интеллигенты, в основном пьяницы и пенсионеры. Соседи могут громко разговаривать по телефону, приходить в ночное время, выпивать или курить на кухне, не мыть за собой посуду… ситуации могут быть разные.

Нужно ли покупать комнату в коммуналке в 2020 году

Нужно понимать, что это не квартира, и тут должны быть правила проживания. У всех соседей должны быть полки для своих вещей, они должны за собой мыть и убирать. Должен составляться график уборки мест общего пользования.

Места общего пользования.

Туалетная и ванная комната, кухня и коридор – это места общего пользования. В туалете должна быть своя туалетная бумага, освежитель и своё сиденье для унитаза. И да, каждый раз нужно ставить своё. А ванная? Своя полка или коробка с моющими средствами и средствами гигиены. Когда готовят или едят на кухне сидишь и ждёшь своей очереди.

Ремонт.

Конечно, всё с течением времени приходит в негодность, и требуется обновление квартиры. Места общего пользования тоже требуют ремонта. На ремонт должны скидываться все жильцы, но тут вопрос захотят ли скидываться все соседи? Может быть вам и так жить хорошо? Может именно сейчас нет свободных денежных средств? Или вы собираетесь переехать?

Плюсы:

Дешевле чем квартира.

Есть некая сумма, вроде можно взять ипотеку. Но нужно взвешивать и предвидеть все риски. Когда нет денег на квартиру, то можно для начала купить комнату.

Быть независимым.

Самое главное для детей – это быть независимыми и жить отдельно от родителей. Знать где и как оплачивать квартиру, делать ремонт и брать на себя ответственность за свою жизнь и жизнь своей семьи. В силу возраста, жить с родителями тяжело. Тогда купить комнату – это выход!

Ближе к работе.

Самое главное – это работа. Есть работа, есть средства к существованию. Тратить 2 часа на пробки туда, а потом обратно не хочется, поэтому стоит присмотреть жильё поближе к месту работы. Если это вариант комната, то значит вам зелёный свет.

Когда вы часто приезжаете в город.

По учебе, в командировку или к родителям. У людей ситуации бывают разные. Каждый раз приходится искать жильё, арендовать, а это денежные средства. Необходимо покупать продукты и готовить себе. В таком случае тоже рекомендуем комнату. Она ваша, не нужно каждый раз тратить деньги на аренду.

Меньше плата за коммуналку.

Посмотрите в квитанцию на оплату квартиры, а потом ещё счет за электричество. Впечатляет? И эта сумма утекает из вашего бюджета каждый месяц. Плата за комнату гораздо ниже.

Можно сдавать.

Можно ли сдавать комнату в коммуналке?

Этот вопрос волнует многих. Например, от бабушки досталась комната в коммуналке, можно ли её сдавать? Или вы специально вкладываете деньги в недвижимость в виде комнаты, чтобы получать прибыль.

Если соседи проблемные, то будет тяжело. Конечно, у человека есть права на комнату, (они прописаны в законе, есть соответствующие документы), вы можете её сдавать или продать. Но соседи могут делать пакости, ведь есть места общего пользования и «их разрешения на сдачу комнаты не спросили».

Советуем спросить разрешение, а лучше написать заявление в письменной форме, где будет дата и подпись, а то вдруг уже завтра ваши соседи передумают.

Комнаты в коммуналках у разных категорий жителей пользуются спросом, но он небольшой в сравнении с квартирами. Лучше всего предложить выкупить комнату вашим соседям, а на эти деньги (плюс скопленные) купить жильё: квартиру в строящемся доме или частный дом. В 2020 году популярность набирает жильё за городом.

Эта квартира будет продаваться годами. 5 признаков.

Квартира на 1 этаже: преимущества и недостатки.

Стоит ли переезжать в Москву на заработки?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/100squares_plus/nujno-li-pokupat-komnatu-v-kommunalke-v-2020-godu-5eab1038d3478357e02ed01d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.