Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Как выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире?

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Выкупить последнюю комнату в коммуналке хотят многие люди, которые владеют остальной частью помещения. При этом, после такой процедуры они смогут полностью завладеть всем помещением и пользоваться без ограничений сразу всеми помещениями. Но какие, же нужно соблюдать правила, и какие юридические тонкости существуют?

Некоторые нюансы сделки

В первую очередь выкупить ту или иную комнату могут соседи по недвижимости. Это либо выкуп у собственника, либо у государства.

В начальной ситуации часто происходит процедура, которая подразумевает под собой покупку доли, находящуюся в совместном использовании. При продаже нужно уведомить всех членов сделки и заключить договор с кем-либо из них.

После получения денежных средств от продавца продавцом и всех документов, покупатель становится новым владельцем.

Если говорить о выкупе у государства, то он может быть осуществлён только в той ситуации, когда квартира находится в собственности муниципалитета. Все проживающие граждане будут снимать комнату по соглашению найма жилплощади.

Орган может противодействовать такой сделке, потому что у него появится настоящая возможность подселить дополнительную семью, решив проблему нехватки площади.

Сделка помогает обеспечивать жилой площадью нового собственника, когда он нуждается в улучшении проживания.

Приобретение у собственника: что нужно помнить?

Если ваш сосед по помещению считается собственником своей комнаты, то сделка по продаже оформляется самым простым образом.

Для этого человеку нужно просто заявить о своем намерении и предложить купить комнату по выгодной стоимости.

Если помещение не приватизировано, но есть законное право на регистрацию, то нужно подавать всю собранную документацию на процесс. Он займет около двух месяцев, а после этого уже запустится процедура продажи.

Две стороны договариваются о стоимости, а также о варианте передачи денег. Нужно помнить, что даже если недвижимость состоит из двух комнат, то стоимость не может оцениваться как половина от рыночной оценки квартиры.

Цена может колебаться в пределах от 30 до 70% этой стоимости. Точную сумму может сказать только эксперт, потому что она зависит от множества нюансов.

Это состояние комнаты, размер, наличие лоджии или балкона, а также месторасположение квартиры.

Помимо этого, учитывается ещё и тот неоспоримый факт, что второй собственник уже имеет право пользоваться общими помещениями. И он будет платить только лишь за жилую площадь.

Если вы хотите выкупить квартиру у собственника, то нужно соблюдать некоторую последовательность действий:

  1. Вначале составляется соглашение по купле-продаже, где указывается цена и все особенности проведения процедуры.
  2. Подписывается акт передачи собственности.
  3. Собираются все необходимые документы и подаются в Росреестр. Там они проходят регистрацию.
  4. Оплачивается сделка по всем условиям договора.

Если данной суммы у вас на момент покупки нет, то за получением денег можно обратиться к ипотечному кредитованию в любой банк. Но здесь будут условия только таковые, что учреждение предоставит всю необходимую сумму под залог купленной квартиры. И если сделка состоится, то после этого помещение перейдет в собственность заемщика.

Но, нужно помнить, что в качестве залога может выступать только то или иное помещение, а также его часть.

Что делать, когда есть ребёнок?

Когда в помещении прописан ребёнок или он является собственником, то соглашение немного усложняется. Собственность очень тяжело продаётся и на не очень хороших условиях. Чтобы заключить сделку, нужно перед этим обеспечить ребёнка хорошими условиями проживания.

Для этого в первую очередь следует обратиться в органы опеки, которые дадут разрешение на продажу. Но, они могут положительно одобрить заявку только в том случае, когда вы представите доказательство того, что ребёнок будет жить в условиях, которые не хуже, чем предыдущие.

Если же этот этап не пройти, то вы можете столкнуться с отменой всей сделки по судебному решению.

Выкуп у города: что это такое?

Это ещё один нюанс, с которым может столкнуться человек при приобретении собственности у города.

Если участники процесса нуждаются в расширении или улучшении площади и при этом не располагают суммой собственных средств, то они вправе обратиться за помощью.

Это субсидия, которая выписывается семьям во многих городах нашей страны сейчас. Там имеются свои программы, которые позволяют улучшить условия проживания.

ВНИМАНИЕ !!! Помимо этого, те регионы, которые владеют большим количеством коммуналок, предоставят специальные программы по улучшению условий. Каждый владелец имеет полноценное право получить новую квартиру или комнату. В некоторых ситуациях это может быть комната в коммунальной квартире.

Для того, чтобы получить такое согласие, нужно выполнить несколько простых действий.

К ним можно отнести:

  • Вы должны запастись заявлением, которое выражает согласие соседей на их расселение.
  • Вы должны обратиться в жилищный орган, который контролирует этот вопрос, и предоставить туда заявление. Здесь происходит постановка в реестр на расселение.
  • Если заявка одобрена, то определяется вариант, по которому расселяют всех жильцов. Все стороны будут уведомлены о нужном способе.
  • Если решение положительное, то составляется соглашение и после этого предоставляется субсидия. В банке открываются счета, куда перечисляются средства всем сторонам. Но, субсидия может быть предоставлена только в той ситуации, когда квартира будет считаться отдельной.

Какова цена на выкуп?

Итоговую сумму, которую вам выдают на руки, отследить никогда нельзя сразу же. Это может быть только тогда, когда площадь была поставлена на реализацию.

Во многих ситуациях стоимость будет зависеть от некоторых параметров:

  1. Возможность предоставления льгот.
  2. Размер установленной пошлины.
  3. Общая стоимость на места общего пользования.
  4. Средняя цена одной единицы площади в установленном регионе.

В результате, можно сказать, что цены вы сможете установить только тогда, когда обратитесь к профессионалу, который поможет вам решить всю сложившуюся ситуацию.

Что нужно из документации?

Если вы хотите получить субсидию, то необходимо за помощью обратиться в правовой орган по этому вопросу. Следует посмотреть на официальную страницу в сети, а также на информационные порталы, где вы сможете найти всю необходимую информацию.

Вам нужно правильно составить форму заявки. В нём должна точно быть изложена просьба, указаны все паспортные данные участников, а также описание объекта недвижимости. Также следует сразу указать льготы и приоритетное право.

Администрация будет рассматривать вашу заявку на протяжении 30 дней. Помимо этого, в течение всего этого срока вам нужно предоставить дополнительный пакет документации.

Туда относятся следующие бумаги:

  • Документы из БТИ на будущую выкупаемую комнату.
  • Выписка из домовой книги, которая будет подтверждать регистрацию покупателя.
  • Документы, которые будут обозначать ряд предоставляемых льгот заявителя.
  • Документы о составе семьи. Если есть дети, то нужны свидетельства о рождении или паспорта.
  • Оплата государственной пошлины и квитанция.

Когда вы подаете пакет документов, то вам сразу же устанавливается дата, в которую будет принят окончательный итог.

Когда присутствует сразу несколько участников, то комната может реализовываться для того участника, который живет в самых неприемлемых условиях. Далее осуществляется оценка всей документации и объекта недвижимости.

Только после этого готовится грамотный образец итогового документа, где указывается цена, а после этого оформляются уже договор купли-продажи. Деньги должны быть перечислены на протяжении трёх месяцев.

ВАЖНО !!! В итоге можно сказать, что такая процедура может осуществляться при покупке комнаты, как от собственника, так и от государства. В процедуре нет особых сложностей, если вы хоть немного ориентируетесь в вопросе. Если же это не про вас, то лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу.

Если вы не знаете, как составить образец заявления, то его можно найти на сегодняшний день в интернете. Там присутствует как образец, так и форма для заполнения. Будьте аккуратны, проверяйте все документы, а также часть аккуратно договаривайтесь о внесении средств. И тогда ваша покупка станет приятной как для вас, так и для продавца.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-vykupit-poslednyuyu-komnatu-v-kommunalke

Как продать комнату в коммунальной квартире

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: жилье, доля, ипотека, недвижимость, право

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Выкуп комнаты в коммунальной квартире – особенности процедуры, варианты выкупа, законодательство и возможные трудности

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Выкуп комнаты в коммунальной квартире – иногда единственный выход для молодой семьи или нуждающегося в жилье гражданина. Казалось бы, что может быть проще приобретения некоторой доли цельного жилища, но на самом деле процедура достаточно сложна в юридическом плане.

Осуществить выкуп комнаты в коммунальной квартире важно грамотно и с пониманием сути данного мероприятия, иначе в будущем возникнут некоторые проблемы. Более подробно о процедуре читайте в представленном ниже материале.

Как выкупить комнату в коммуналке у соседа?

Несмотря на распространенность коммунального жилья в России и по сей день, четкой регламентации данного понятия в законодательстве нет.

Поэтому при рассмотрении сделок с такими квартирами необходимо обращаться к общим положениям Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) и прочим законодательным актам РФ.

Обобщая информацию из действующего законодательства, можно выделить ряд понятий, которые важно знать любому человеку, желающему провести такую сделку:

  • Коммунальные квартиры – это вид многокомнатного жилья. В нем имеется 5 и более жилых комнат, принадлежащих разным хозяевам. При этом собственники зачастую не связаны кровными и прочими семейными связями (из положений государственной целевой программы).
  • Исходя из того, что собственник, проживающий в описанной квартире, имеет полное право владения на определенную комнату, он может ее продать (ЖК РФ).
  • Продажа должна осуществляться с соблюдением ряда норм данного процесса, иначе в будущем сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (ЖК РФ).
  • Процесс продажи части в коммунальном жилье от лица одного собственника может быть осуществлен только с согласия владельцев остальных квадратных метров (ЖК РФ).
  • Первоочередное право выкупа части в такой квартире принадлежит собственникам остальных частей данного жилья (ЖК РФ).

Безусловно, в ряде ситуации придется обращаться к другим законодательным актам РФ. Однако в большинстве случаев представленной выше информации достаточно, чтобы понять общую суть и принципы выкупа коммунальной комнаты с точки зрения законодателя. Не забывайте, что иногда без помощи юриста не обойтись, поэтому не игнорируйте подобную практику при необходимости.

Варианты выкупа комнаты

Как происходит выкуп комнат в коммунальной квартире?

Как было отмечено ранее, выкуп коммунальной квартиры – не простая процедура в юридическом плане.

Это связано с тем, что при ее осуществлении любой человек сталкивается с огромным количеством нюансов, которые так или иначе могут доставить проблем потенциальному покупателю.

Мнение юриста-эксперта:

Договор покупки комнаты в коммунальной квартире не представляет каких либо серьезных трудностей.

Комната в коммунальной квартире представляет собой обособленный объект, который может быть предметом сделки, наряду с квартирами. Однако нюансы оформления все же присутствуют.

При принятии решения о продаже принадлежащей комнаты собственнику необходимо совершить ряд действий. Первое — узнать, кто собственник оставшихся комнат в квартире.

В случае частной собственности продавец обязан известить всех собственников рядом расположенных комнат, включая всех дольщиков, о предстоящей продаже. Извещение направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, удостоверенного работником почты. В письме обязательно указывается сумма, на которую планируется провести сделку.

В случае изменения цены комнаты в любую сторону сособственники повторно письменно извещаются. Срок ожидания ответа начинает течь заново с даты вручения повторного уведомления.

Для ускорения принятия решения о продаже все отказавшиеся могут обратиться к нотариусу и оформить надлежащий отказ не дожидаясь установленного законом срока. Как выкупить комнату в коммуналке у города?  Если имеется не приватизированная комната, то извещать нужно не пользователя по договору социального найма, а собственника, то есть муниципалитет.

В случае, если одним из собственников комнаты является ребёнок, необходимо согласие опекунских органов на отчуждение доли.

Особенностью покупки коммунальной квартиры является факт приобретения не только непосредственно самой комнаты, но и доли в праве на места общего пользования.

При приватизации квартиры этот момент должен быть оговорен в договоре. Соответственно при продаже комнаты эти доли не должны «потеряться». Площадь доли на места общего пользования исчисляется исходя собственно из площади самих вспомогательных помещений и площади занимаемых комнат.

В дальнейшем следует учитывать, что коммунальные услуги, такие как отопление и уборка территории, будут рассчитаны исходя из суммарной площади.

В первую очередь, проблематика мероприятия выкупа проявляется в определении собственника недвижимости. В данном контексте стоит понимать то, что коммунальная комната – это полноценное имущество конкретного собственника. Последний может быть представлен:

  • либо конкретным гражданином или их группой, которые имеют полное право собственности на недвижимость;
  • либо органами местного муниципалитета, которые осуществляют сдачу комнаты по договорам социального найма и в качестве прочей помощи нуждающимся.

В первом случае все крайне просто: квартира покупается у конкретного лица или их группы. Они полноправные собственники, которые должны лишь добиться разрешения со стороны владельцев остальных частей на продажу.

Однако что делать, если коммунальная жилплощадь принадлежит государству, представленным местным муниципалитетом? Давайте разбираться.

Во-первых, придется узнать о текущем статусе той комнаты, которую вы желаете приобрести. Для этого необходимо обратиться в госорган по вашему месту жительства, отвечающий за распределение государственного жилья. Именно там дадут четкий ответ, сможет ли вы приватизировать данную комнату или нет.

Стоит понимать, что на подобный вид приватизации существуют немалые очереди, поэтому, скорее всего, придется ждать. К тому же, гарантировано откажут в ситуациях приватизации, которые каким-либо образом навредят текущим жильцам данной жилплощади или квартиры целиком.

Например:

  • жильцы неприватизированной коммунальной комнаты живут в ней по договору социального найма, так как признаны нуждающимися, и добровольно съезжать с нее не собираются;
  • вся квартира сдается по социальному найму и владелец конкретной комнаты готов от нее отказаться. Однако собственники остальных частей хотят получить данную жилплощадь в свое пользование.

Получив разрешение на приватизацию, можно ее осуществить. Однако стоит понимать, подобная практика, как минимум, без вступления в очередь — редка. Поэтому в том случае, когда комната принадлежит местному муниципалитету и вы желаете ее приобрести, стоит быть готовым к некоторым трудностям.

Процедура приобретения

Что нужно сделать для того, чтобы стать счастливым обладателем комнаты в коммуналке?

Ранее уже было оговорено, что процедуру приобретения коммунальной комнаты важно осуществить грамотно в юридическом плане, дабы избежать каких-либо проблем в будущем.

Потенциальная сложность выкупа части коммуналки определяется исходя из нескольких факторов:

  • если вы сторонний человек, не имеющий какого-либо отношения к приобретаемой комнате, придется получать разрешение от собственников остальных частей данной коммунальной недвижимости. А в случае их несогласия – или судиться (не рационально, шанс успеха крайне мал), или отказаться от покупки выбранной комнаты и искать альтернативный вариант;
  • если вы один из владельцев в данной квартире (имеете в собственности хотя бы одну комнату), то у вас есть преимущественное право выкупа, которым можно без проблем воспользоваться;
  • если квартира принадлежит конкретному гражданину, то процесс выкупа осуществляется в общем порядке для сделок купли-продажи недвижимости (естественно, с учетом согласия всех остальных собственников коммуналки);
  • если квартира принадлежит местному муниципалитету (государству), то есть большой риск столкнуться с рядом проблем, которые описаны выше.

В зависимости от того, каким образом осуществляется выкуп коммунальной комнаты, процедура будет слегка различна. Давайте рассмотрим оба.

Итак, если квартира приватизируется, то порядок действий таков:

  1. Добейтесь права приватизации, предоставляя всю документацию, подтверждающую вашу необходимость в приобретении коммунальной комнаты. Все документы поддаются в соответствующие госорганы по вашему месту жительства. Зачастую именно на этом этапе возникают фатальные проблемы, делающие выкуп невозможным.
  2. Добившись права приватизации, необходимо им воспользоваться на тех условиях, что предлагает государство (то есть местный муниципалитет). Процесс приобретения состоит в сборе некоторых документов и заключении с госорганом администрации по вашему месту жительства договора купли-продажи.
  3. После осуществления выкупа, данную сделку необходимо зарегистрировать и, соответственно, оформить свои права собственности на приобретенную комнату. Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:
  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приватизированной части коммунальной квартиры.

Самый простой путь выкупа комнаты в коммуналке — это ее приватизация

Конечно, представленный выше алгоритм реален в осуществлении, но процесс приватизации коммуналок крайне тяжелый, поэтому много раз подумайте перед обращением к данному способу выкупа.

Намного проще приобрести коммунальную комнату у конкретного собственника. Процедура в таком случае выглядит так:

  1. В первую очередь, текущий собственник коммунальной жилплощади должен оповестить владельцев остальных частей о своем желании продать свою долю недвижимости. Для этого придется составить предложение о покупке комнаты от лица ее собственника. Далее заверить их у нотариуса и отправить каждому владельцу остальных комнат в коммуналке. На раздумье им дается целый месяц, по истечению данного периода они должны подтвердить свое право первоначального выкупа комнаты и приобрести ее, либо официально отказаться от покупки. Игнорирование в даче ответа в течение месяца также является отказом.
  2. После получения отказа от покупки со стороны владельцев остальных комнат коммуналки можно оформить договор купли-продажи. Для этого необходимо посетить нотариуса и предоставить следующий перечень документов:
  • паспорта продавца (текущего собственника комнаты) и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на комнату, принадлежащие продавцу;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.);
  • кадастровый паспорт жилья;
  • выписка из домовой книги или БТИ;
  • нотариально-заверенный или подтвержденный отказ всех владельцев остальных комнат коммуналки. А также прочих владельцев приобретаемой комнаты;
  • при наличии детей среди собственников продаваемой комнаты – согласие на процедуры со стороны органов опеки и попечительства;
  • при наличии супруга у продавца или покупателя комнаты – его нотариально-заверенное согласие на процедуру купли-продажи.

Заключив договор, необходимо провести его регистрацию и, соответственно, оформление прав собственности на приобретенное имущество.

Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную коммунальную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приобретенной части коммунальной квартиры.

В зависимости от индивидуальных особенностей каждого случая могут возникнуть дополнительные нюансы при выкупе. Однако стоит понимать, что представленные выше варианты проведения процедуры имеют шаблонный вид и с ними придется столкнуться любому покупателю комнаты в коммуналке.

Нюансы процедуры

Нюансы сделки по приобретению комнаты в коммуналке

В завершении сегодняшнего материала не лишним будет рассмотреть основные нюансы в процедуре выкупа комнаты в коммунальной недвижимости.

Какие-то из них ранее уже освещались, а какие-то – нет, однако о них важно помнить любому потенциальному покупателю части имущества в коммуналке.

Итак, нюансы процедуры таковы:

  • При приватизации стоимость квадратных метров будет ниже, чем при приобретении комнаты «с рук». Однако процесс приватизации намного проблематичней в осуществлении, поэтому выбор лучше делать в пользу приобретения «с рук».
  • Стоит понимать, что не получив официальный отказ от собственников остальных комнат коммуналки, есть риск столкнуться в будущем с рядом проблем.
  • Заключая договор купли-продажи, обязательно подтверждайте расписками факт передачи денег, иначе есть риск быть обманутым по результатам сделки. Лучше всего в такой ситуации – работать через гаранта (например, банковскую ячейку).
  • Не забывайте, что договор купли-продажи необходимо заключать в 3-х оригинальных образцах: 1 – покупателю, 1 — продавцу и 1 — в Росреестр для оформления сделки и прав собственности.
  • При возникновении каких-либо проблем обязательно обращайтесь к профессиональному юристу за помощью. Намного лучше заплатить чуть-чуть профессионалу, нежели потом наткнуться на серьезные проблемы.

Как видите, выкуп комнаты в коммуналке нельзя назвать простой юридической процедурой. Осуществляя данное мероприятие, можно столкнуться с рядом проблем, которые придется так или иначе решать. В любом случае, делайте все по закону и результаты сделки вас порадуют. Удачи в осуществлении юридических процедур!

О том, кто имеет преимущественное право на выкуп арендованного имущества, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 Мар 2017      kasjanenko         747      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/vykup-komnaty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.