Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Содержание

Зачем заключают предварительный договор по купле-продаже недвижимости

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Допустим, два человека договариваются по поводу купли-продажи дома.

Они бы и рады ударить по рукам и тут же заняться переоформлением документов, но у одного из них не хватает денег (пока он не продал дачу за городом), а другому некуда выезжать (он собирается за вырученные деньги сперва купить квартиру в другом городе). Тогда им нужно составить предварительный договор, в котором они официально выразят свои намерения.

Это особый вид соглашения, и практика составления ПД (предварительного договора), предшествующего окончательному оформлению сделки, существует достаточно давно (ст. 429 ГК РФ). Однако правила регулирования договорных отношений претерпевают постоянные изменения, так что в этом процессе должен участвовать юрист по договорному праву, следящий за всеми изменениями в законодательстве.

При составлении практически каждой сделки обнаруживаются “тормозящие” факторы, мешающие подписать окончательный вариант договора прямо сейчас:

  • документация представлена не в полном объеме;
  • покупатель обладает не всей суммой, которую запросил продавец;
  • наследник (единственный) еще не вошел в свои права.

Таких факторов может быть бесконечно много, но несмотря на все препятствия, обе стороны все же желают заключить договор.

1. Цель составления предварительного договора – подтвердить серьезность намерений, проявленных сторонами.

2. Подписание такого договора, который разработает опытный юрист по договорному праву с учетом интересов клиента, в будущем поможет выйти на сделку.

3. Предварительный договор будет препятствовать обоим подписантам заключению подобных сделок с третьей стороной, так как у них возникают некоторые обязательства друг перед другом.

Сущность предварительного договора

1. В таком договоре отсутствуют или могут отсутствовать некоторые существенные условия, которые обозначены в законе (ст. 432 ГК РФ). Теперь любые условия могут быть приняты как существенные в ситуации, когда одна из сторон настаивает на обязательном обозначении их.

Но если в старых вариантах предварительного договора купли-продажи недвижимости обязательно указывалась цена имущества, и в дальнейшем повышать цену продавец не имел права, то теперь цену можно не указывать. Цена, как известно, это существенное условие, однако из-за инфляции и по другим причинам она не может быть стабильной, так как указывается в рублях.

2. Предварительный договор имеет следующее основное предназначение: он подтверждает, что стороны взаимно обязуются заключить основной договор, но через определенный период.

3. В таком договоре фиксируются стороны, реально желающие заключить сделку.

Как составляется предварительный договор

1. Для заключения такого договора предусмотрена простая письменная форма. Никакой дополнительной регистрации не требуется.

2. При желании одной из сторон документ может быть удостоверен в нотариальной форме.

3. Хотя теперь не обязательно включать в предварительный договор существенные условия, все же юрист по договорному праву советует указывать наиболее весомые требования, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений того или иного рода.

4. В предварительном договоре, предшествующем фактической купле-продаже недвижимости, практикующий правовед рекомендует выразить:

  • исчерпывающие характеристики продаваемого объекта;
  • цену (можно в условных единицах или относительно какого-то иного объекта, так как на изменение стоимости обычно влияет резкий скачок инфляции или изменение рыночной стоимости подобных объектов);
  • порядок расчета;
  • конкретные сроки, когда обе стороны согласны выйти на основную сделку.

5. Юрист по договорному праву настоятельно рекомендует зафиксировать в ПД всех субъектов права:

  • зарегистрированных в настоящий момент (до подписания документа);
  • реально проживающих в продаваемом жилье;
  • лиц, за которыми может быть сохранено законное право проживания в данной квартире (возможность пользования жильем даже после его продажи).

6. Должны быть четко обозначены сроки выписки из квартиры прежних жильцов.

7. Паспортные данные всех лиц, имеющих какое-либо отношение к продаваемому жилью, обязательно должны быть обозначены в ПД.

8. Срок подписания основного договора может быть не указан. Но если его указывают, то это должны быть конкретные:

Нельзя (вернее, бессмысленно) вписывать в ПД формулировку, что основной договор стороны обязаны будут подписать:

  • при проявлении каких-то обстоятельств;
  • при наступлении каких-то условий, пусть даже четко определенных.

Ошибки покупателей

Очень часто покупатель, действуя самостоятельно, не желает затруднять себя тем, чтобы досконально изучать правоустанавливающие документы, если это ПД, а не основное соглашение.

Однако в ПД могут быть умышленно:

  • завуалированы другие собственники, которые не собираются съезжать с квартиры;
  • преувеличены размеры продаваемой доли, если продавцу принадлежит только определенная квадратура;
  • не указаны существенные недостатки.

Еще на стадии составления предварительного договора можно предусмотреть все нюансы. В противном случае, если недостатки, отмеченные в ПД, перенесутся в основной договор, придется обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.

Не стоит рисковать! На кону огромные деньги, реальная недвижимость и ваша будущность. Лучше сразу проконсультируйтесь с грамотным правоведом, чтобы компетентный юрист по договорному праву, имеющий немалый опыт в решении таких вопросов:

  • проверил правоустанавливающие документы;
  • изучил жильцов, которые проживают в данной квартире;
  • выяснил историю продаваемого жилья;
  • помог вам составить текст предварительного договора;
  • сопровождал на переговорах с другой стороной, продающей или покупающей недвижимость.

Нарушение условий ПД и прекращение действия этого документа

Оказывая широкое содействие при оформлении предварительного договора, юрист по договорному праву обращает внимание клиентов на многие немаловажные нюансы.

1. Нарушение может быть такого порядка: одна из сторон договора уклоняется от подписания основной сделки. Тогда, как это обозначено в условиях предварительного договора, эта сторона обязана выплатить неустойку. Ведь добропорядочный подписант ПД потерял время, в течение которого он мог заключить соглашение с каким-то другим лицом.

2. Если был пропущен четко зафиксированный срок действия ПД, и обе стороны не позаботились о заключении основного договора, тогда обязательства по ПД теряют силу. Также юрист по договорному праву поможет сторонам включить в ПД пункты, в которых будут обозначены дополнительные основания для расторжения предварительного договора.

3. Если в ПД не указывается дата для подписания основного договора, то это не означает, что действие этого документа не имеет временных пределов. Такой документ действует 1 год. До этого должен быть подписан основной договор, иначе ПД теряет силу.

4. Как только будет подписан основной договор, ПД тут же завершает свое действие.

5. Один из подписантов признал невозможность исполнения взятых на себя обязательств. К примеру:

  • покупатель так и не собрал нужную сумму;
  • у продавца резко изменились семейные обстоятельства;
  • неожиданно появился еще один субъект права, так что в предварительный договор потребовалось внести существенные поправки, на что другая сторона договора не дает своего согласия.

6. Если в предварительном договоре прописаны условия, при которых сторона, виновная в его несоблюдении, обязана возместить убытки, тогда неустойку нужно оплатить.

Юрист по договорному праву, глубоко разбирающийся во всех нюансах гл. 28 ГК РФ и других правовых положений, может успешно выступить и на стороне покупателя, и на стороне продавца.

Он поможет доказать, что его клиент (нарушитель ПД) не виновен и не должен оплачивать убытки.

С другой стороны (если его клиент добросовестно исполнял обязательства, обозначенные в ПД), он поможет своему нанимателю получить с нарушителя договора причитающуюся неустойку.

Если же обе стороны проявят заинтересованность в соблюдении условий предварительного договора, тогда юрист-практик на основании ранее составленного ПД поможет оформить основной договор согласно закону и установленным правилам.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1172960842830842252/zachem-zaklyuchayut-predvaritelnyj-dogovor-po-kuple-prodazhe-nedvizhimosti/

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного  договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры.  Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния   Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

На основании Предварительного договора легко  составить основной договор купли-продажи > > >

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег.

Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно.

То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/01/predvaritelnyiy-dogovor-nuzhen/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 2021 / Договор купли-продажи / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

купли-продажи квартирыГр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.

, паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.

2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.

3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.

5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.

7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец.

Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом.

В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

8.

В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.

9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .

10.

Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.

12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________Покупатель _________________ 33 пользователя добавили
этот документ в избранное Обратите внимание, что договор купли-продажи составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

НАВЕРХ

Источник: https://amulex.ru/docs/contracts/sale-contract/1305.html

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница

Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.

Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:

  • Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
  • Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
  • Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
  • Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.

Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.

Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.

Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.

Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Как составить? Образец формы и рекомендации

Итак,как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.

Структурно документ состоит из следующий частей:

  • вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
  • предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
  • основные условия (цена, сроки и т.д.);
  • задаток;
  • санкции;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • дата и росписи сторон.

Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  • При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  • Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  • Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  • Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку (2018 год) можно скачать здесь

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то нюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2018-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.

Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

Образец соглашения о задатке можно скачатьздесь

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

Пример такого документа можно скачать здесь

Необходимые документы для составления предварительного договора

При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи. Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.

Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:

  • паспорта сторон;
  • доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

  • в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
  • покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Расторжение предварительного договора — как это сделать

В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:

  • при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
  • при истечении срока действия соглашения;
  • если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
  • в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.

Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.

Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/zachem-zakliuchat-predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5bd1ac14ad476400aa79da24

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях.

предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса).

При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г.

№ 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут.

В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования.

На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО “Ю.” (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения.

В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры.

Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме.

Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил.

Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.

1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора.

Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе.

Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился.

Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст.

431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение.

Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи.

По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: https://www.garant.ru/news/1277165/

Предварительный договор для вторичного рынка недвижимости

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Важным этапом на пути к предстоящей сделке является подписание сторонами договора о намерениях. Ранее мы рассказывали, как оформить договор задатка. Эти документы подтверждают готовность сторон совершить сделку.

Подготовка документов для проведения сделки всегда занимает какое-то время. За этот период покупатель может передумать, а продавец увеличить оговоренную сумму продажи объекта. 

Случаются и другие неприятности. Хозяин в одностороннем порядке решит, что в стоимость не должна входить мебель, и увезет из квартиры предметы интерьера и технику на десятки тысяч долларов. Покупатель в день сделки может потребовать освободить квартиру, хотя при осмотре накануне обещал дать неделю на освобождение.

Подписание предварительного соглашения позволяет свести появление подобных ситуаций к минимуму. 

Авангард Недвижимость рекомендует: обязательно заключайте предварительный договор. Даже если личные качества второй стороны не вызывают никаких сомнений.

Статья по теме

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

На что обратить внимание?

Оформление предварительного договора регулируется статьей 399 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении. 

В документе должны быть указаны:

  • Точные сведения о квартире. Обязательно должен быть указан адрес, этаж, количество комнат в квартире, общая и жилая площадь.
  • Стоимость недвижимости, по которой она будет куплена и/или продана. Зафиксированную цену нельзя изменить в одностороннем порядке.

  • Срок заключения основной сделки.
  • Сроки освобождении, а также перерегистрации лиц, которые на момент продажи зарегистрированы в квартире. 

Договор не будет заключен, если какой-либо из пунктов стороны не согласовали или формулировки размыты.

В такой ситуации невозможно требовать заключения основного договора.

Можно предусмотреть условия, которые не относятся к обязательным, но важны для сторон:

  • Порядок расчетов: наличными или на расчетный счет. Возможность привлечения кредитных средств. Напомним, что все расчеты должны производиться в национальной валюте Республики Беларусь. Рекомендуем прописать эквивалент итоговой суммы сделки в любой иностранной валюте и согласовать курс обмена. Например, по курсу Национального банка Республики Беларусь.

    Или по курсу продажи наличного доллара США на момент расчета в конкретном отделении определенного банка.

  • Условие, при наступлении которого сделка возможна.

    Например, продажа собственной квартиры покупателем, покупка встречной недвижимости продавцом, подтверждение выдачи кредита банком, получение продавцом разрешения Администрации соответствующего района в связи с погашением льготного кредита и другое.

  • Распределение расходов по государственной регистрации объекта и государственной пошлине.

  • Комплектация квартиры и ее техническое состояние.
  • Устранение технических недостатков, узаконивание перепланировок.
  • Оплату коммунальных и эксплуатационных расходов.

Целесообразно приложить к договору копии правоустанавливающих документов.

https://www.youtube.com/watch?v=sb6grWBt7Dg

Также прописываются права и обязанности сторон, ответственность и порядок разрешения споров. Ответственность сторон может быть обеспечена задатком или неустойкой (штрафными санкциями). 

Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу. Ее выдают в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи и для обеспечения исполнения обязательств по нему.

Ответственность за невыполнение условий договора

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Штрафные санкции, как правило, используют при передаче аванса вместо задатка. В отличие от задатка, аванс при расторжении договора возвращается в любом случае.

Например, аванс передан в размере 10 000 рублей, а штрафные санкции предусмотрены в размере 2 000 рублей.

При отказе продавца он должен будет вернуть покупателю 10 000 рублей аванса и 2 000 штрафа, а не 20 000 рублей как в случае с задатком.

Предварительный договор заключают в письменном виде, государственная регистрация не нужна. Однако вы можете обратиться к нотариусу, чтобы составить или удостоверить этот документ. Изменения в условия вносят только по взаимному согласию сторон. Для этого заключают дополнительное соглашение к существующему предварительному договору.

Предварительный договор имеет юридическую значимость, так как в нем зафиксированы важные для сторон договоренности. Это часть переговорного процесса до проведения сделки. Если условия не выполняются – стороны имеют право на защиту в суде.

Стоит понимать: к заключению предварительного соглашения нужно подходить грамотно. Это сделает его этапом к удачному завершению сделки, а не причиной убытков и судебных разбирательств. Наши риэлторы помогут корректно составить предварительное соглашение и подготовиться к сделке безопасно и в срок.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.

Задайте свой вопрос в нашем разделе “Вопросы и ответы” и мы постараемся ответить

Источник: https://avangard-n.by/articles/zachem-nuzen-predvaritelniy-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.