Задаток при покупке квартиры в ипотеку образец

Содержание

Образец и бланк соглашения о задатке при покупке квартиры в 2020 году

Задаток при покупке квартиры в ипотеку образец

Задаток при покупке квартиры является законодательной процедурой, которая определяет право на дальнейшее заключение сделки купли и продажи. Осуществление процесса имеет некоторые нюансы, которые необходимо изучить перед подписанием договора.

Определение понятия и назначение задатка

Под понятием задаток определяют передачу определённой суммы продавцу для дальнейшего осуществления сделки. Полученные средства являются гарантом заключения сделки. Если же покупатель передумал, то данная сумма не подлежит возврату.

В случае, когда продавец нашёл другого покупателя, он обязан выплатить пострадавшей стороне задаток в двойном размере. Передача средств оформляется документально для наличия доказательной базы при возникновении возможных спорных вопросов.

Задаток выполняет следующие функции:

  • наличие прямого доказательства о заключении договора по продаже имущества;
  • обеспечение обязательного проведения предполагаемой сделки;
  • внесение платежа за квартиру (задаток входит в общую сумму стоимости).

При использовании риэлтерских услуг необходимо внимательно прочитать договор, так как некоторые компании включают сумму задатка в документ, что является неправомерным действием и карается в соответствии с действующим законодательством РФ.

Отличие задатка от аванса

При покупке квартиры одним из важных вопросов является отличие задатка от аванса, так как эти два понятия имеют различную специфику оформления. Если же сделка не состоялась, то задаток не возвращается и может быть внесён в счёт стоимости недвижимости.

Внесение аванса в оговорённой суме подразумевает возврат средств при отказе от заключения сделки купли продажи. Обе стороны самостоятельно выбирают способ предварительной оплаты части необходимой суммы для обеспечения доказательств свершения, будущего договора.

Степень ответственности при расторжении сделки и наличии задатка или аванса:

  • задаток является проверенной гарантией покупки квартиры, так как при отказе покупатель теряет свои деньги. В большинстве случаев сумма имеет немаленький размер, поэтому обе стороны заключают договор о купле и продаже;
  • при расторжении сделки аванс возвращается в сумме без учёта затрат на оформление документов. Если же в договоре были прописаны условия по поводу выплаты неустойки, то в случае отказа пострадавшая сторона имеет право на дополнительные выплаты.

Оптимальная сумма задатка

В действующем законодательстве не прописано определённых условий по поводу размера задатка. На практике чаще всего сумма составляет 5–10% об общей стоимости недвижимости. При этом обе стороны по желанию могут увеличить или уменьшить размер оговорённой суммы.

Оптимальной суммой задатка является диапазон в размере 10%, так как гарантирует осуществление сделки для продавца и покупателя. При разрыве договорённости одна сторона в виде продавца получает компенсацию.

Правила передача задатка во время осуществления сделки

Для того чтобы передать задаток по законодательному порядку необходимо правильно составить специальный договор с содержанием всех необходимых реквизитов и внесением определённых условий.

Юридическая практика показывает, что внесение задатка имеет немалое количество мошеннических схем, поэтому перед осуществлением процедуры необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

  • при заключении договора должны присутствовать все лица, которые прописаны в квартире, так как они имеют полное право на данное жильё и в любой момент могут выдвинуть свои претензии;
  • осуществление купли и продажи недвижимости подразумевает передачу новому владельцу всех необходимых документов (право собственности, заключённый договор);
  • предоставление справки с указанием всех лиц, которые прописаны на данной жилплощади. Необходимо исключить наличие граждан, которые имеют пожизненную прописку по ряду обстоятельств, указанных в действующем законодательстве;
  • исключение наличия незапланированной планировки квартиры, которая не согласована с органами государственного контроля. За данный аспект в будущем необходимо будет заплатить штраф после длительного разбирательства в суде;
  • определение граждан, которые имеют право собственности на продаваемую квартиру. Часто происходит так, что человек приобрёл жильё, а впоследствии выясняется наличие третьих лиц, имеющих законные права на недвижимость.

Необходимая информация о праве собственности на недвижимость находиться в едином государственном реестре. При этом выдача справки осуществляется непосредственно владельцу жилья.

Для устранения всевозможных нюансов при оформлении задатка на квартиру и дальнейшего подписания договора о купле и продаже лучше всего обратиться к квалифицированному юристу.

Как правильно составить договор

В соответствии со статьёй 380,381 ГК РФ договор о задатке должен содержать следующую информацию:

  • личные данные покупателя и всех лиц, прописанных в квартире;
  • зарегистрированное место жительства обеих сторон и их паспортные данные;
  • реальная стоимость недвижимости;
  • указание суммы задатка в числовом и письменном виде;
  • адрес квартиры, которая подлежит продаже;
  • период заключения сделки о купле и продаже;
  • важные условия дополнительного характера (оплата коммунальных услуг, интернета, вопрос вывоза мебели);
  • договор составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами с дальнейшей передачей составленного документа.

Достаточно ли наличия расписки?

Расписка также является одним из обязательных документов при передаче задатка. В сочетании с правильно составленным документом должен быть представлен договор о возможной купле и продаже с обязательным указанием доли в числовом и письменном виде.

Во время оформления расписки необходимо учесть следующие нюансы:

  • написание расписки всеми собственниками жилья и разделение полученного задатка поровну между ними;
  • указание даты составления и передачи денег без каких-либо зачёркиваний и исправлений;
  • если собственником квартиры является несовершеннолетний ребёнок, то расписка составляется родителями или законными представителями в его присутствии;
  • оформление расписки не осуществляется предварительно. Документ составляется по факту передачи задатка с присутствием свидетелей обеих сторон;
  • общий текст расписки может быть напечатан, но при этом данные обеих сторон и сумма задатка указываются собственноручно с наличием подписи;
  • свидетели, которые должны находиться при составлении расписки, не должны иметь родственные отношения с обеими сторонами.

Для составления расписки лучше всего использовать шариковую ручку, на которую не смогут воздействовать световым облучением для изменения данных. Документ должен содержать такую информацию:

  • паспортные данные всех лиц, которые участвуют в заключении сделки;
  • сумма передаваемого задатка (числом и прописью);
  • подробная информация о квартире (общая площадь, местоположение, реальная стоимость);
  • собственноручные подписи всех участников договора.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Оформление задатка при покупке квартиры в ипотеку требует обязательного согласования с банком, который выдаёт заёмные средства. Необходимая сумма вычитается из первоначального взноса, внесённого во время подачи документов на кредит.

Процедура оформления договора о задатке имеет стандартный алгоритм. Документ составляется в двух экземплярах и предоставляется в банк вместе с копией расписки о получении денежных средств второй стороной.

После оформления задатка рекомендуется представить справки из неврологического диспансера о том, что в момент подписания документа все стороны находились в дееспособном состоянии и прекрасно осознавали собственные действия.

Для точного и наиболее выгодного оформления соответствующего договора следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет предотвратить все нюансы и раскрыть мошенническую схему со стороны продавца или покупателя.

Договор задатка и образец соглашения

Необходимость заключения соглашения о передаче задатка обеспечивает гарантии свершения основной сделки о купле и продаже недвижимости. Данный договор в правовом порядке регламентирует дальнейшие действия обеих сторон.

Ниже представлен подробный образец договора о задатке при покупке квартиры.

Соглашение о задатке

г. Москва                                                                                                                                            25.04.2020

Петров Владимир Иванович, именуемый в дальнейшем, как продавец и Ростов Игорь Анатольевич именуемый, как покупатель заключили договор о нижеследующем:

  1. Покупатель передаёт продавцу задаток в размере (сумма указывается числом и прописью) в соответствии с заключённым договором о купле и продаже.
  2. Покупатель может получить задаток обратно в случае прекращения действия договора до начала его исполнения.
  3. Задаток в двойном размере возвращается в том случае, если продавец отказался от факта продажи недвижимости.
  4. Покупатель не получает задаток назад, если добровольно отказывается я от покупки недвижимости.
  5. Сторона, которая является ответственной за невыполнение условий договора, обязана возместить понесённые убытки после неудачного оформления сделки.
  6. Решение возможных споров по условиям договора по обоюдному согласию добровольным путём (переговоры, отправленные письма, телеграммы).
  7. Другие вопросы, возникшие в ходе оформления документации, должны быть разрешены на основании правовых норм действующего законодательства РФ.
  8. Юридическая сила договора возникает с момента подписания документа всеми участниками сделки и действует на протяжении указанного времени. По истечении срока обязательства по договору перестают действовать, но при этом сохраняется ответственность сторон за нарушение прописанных в документе условий.

Настоящий договор составлен сторонами указанными ниже в г. Москва 25.04.2020 в 2 экземплярах каждой из сторон.

Подписи сторон:

ФИО Покупатель                                                                                                           ФИО Продавец

Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры здесь

Особенности подписания документа

Перед заключением сделки о купле и продаже обе стороны должны получить гарантии в виде предварительно составленной документации (ДКП и соглашение о задатке). Бумаги, составленные в юридическом порядке, будут учтены при рассмотрении дела в суде.

При этом если предварительный договор не был заверен нотариально, то он всё равно считается юридически действительным. Подтверждением является обязательное проставление подписи в документе с расшифровкой инициалов.

Образец оформления расписки

г. Владивосток                                                                                                                          25.04.2018

Расписка о получении денежных средств

Я, гражданка РФ Миронова Антонина Владиславовна 25.04. 2020 (указание паспортных данных с зарегистрированным местом жительства) получила от гражданина РФ, Иванова Максима Владимировича (паспортные данные, зарегистрированное место жительства) сумму в размере 50000 (пятьдесят тысяч рублей) по ранее заключённому договору о купле и продаже квартиры.

Расчёт произведён в полном объёме, поэтому претензий не имею.

Подпись продавца (ФИО)

Подпись покупателя (ФИО)

Недействительность сделки

В случае недействительности сделки обе стороны ликвидированного соглашения обладают следующими правами в соответствии с ГКРФ:

  • потеря денежных средств в том случае, если покупатель отказывается от проведения сделки;
  • выплата продавцом двойного размера задатка в случае отказа от продажи недвижимости.

Если же сумма компенсации слишком высока и не оправдана, по мнению одной из сторон, то данная процедура может быть обжалована в суде.

Источник: https://seismofond.ru/kvartira/zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Задаток при покупке квартиры в ипотеку – нюансы оформления

Задаток при покупке квартиры в ипотеку образец

Оформление ипотечной сделки — это весьма длительный процесс. Подготовка документов и прохождение многих процедур может занимать до нескольких месяцев.

В такой ситуации, продавец часто хочет получить задаток или аванс, который мог бы подтвердить серьезность намерений покупателя и дать обеим сторонам определенные гарантии.

Многие заемщики не знают, что при покупке квартиры в ипотеку задаток и аванс имеют много существенных различий.

Законодательные нормы при внесении задатка

Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие задатка» полностью регламентирует определение данного понятия.

На основании этой статьи задаток понимается как сумма, которая передается от покупателя продавцу в счет будущей сделки и является гарантом исполнения будущих обязательств.

При передаче задатка в обязательном порядке заключается предварительный договор. По условиям передачи задатка, если покупатель не исполняет свои обязательства, сумма возврату не подлежит.

Помимо этого, есть и другие законодательные акты, которые регулируют порядок оформления задатка и передачу предмета сделки. Статья 454 указывает все действия сторон, которые фиксируются в основном договоре купли-продажи.

Статья 381 ГК РФ четко определяет ответственность, которая наступает при нарушении сторонами своих обязательств. Здесь подразумевается как обязательства по основному договору купли-продажи, так и по предварительному соглашению.

Что представляет собой задаток

Задаток представляет собой не только уплату части стоимости приобретаемой недвижимости, но и исполнение определенных обязательств. Под такими обязательствами понимается твердое намерение покупателя приобрести недвижимость. Именно поэтому, в отличие от аванса, данная сумма не возвращается, если покупатель изменил свое решение о покупке.

На получение или возврат задатка могут повлиять такие ситуации:

  • средства возвращаются, если обе стороны, по взаимной договоренности, отменили сделку по купле-продаже недвижимости;
  • средства не возвращается, если сделка не состоялась по вине покупателя;
  • возврат суммы в двойном размере, если сделка не проведена по вине продавца.

Многие участники договорных отношений отказываются от задатка именно по той причине, что это определяет не только авансовый платеж по сделке, но и несет за собой наложение обязательств на обе стороны. Однако, если продавец и покупатель серьезны в своих намерениях, то внесение задатка может застраховать их от возможных рисков.

Оформления задатка имеет такие функции:

  • Формальное доказательство сделки между продавцом и покупателем;
  • Установление обязательств обеих сторон по заключению сделки;
  • Платежная составляющая предварительного договора будет указывать на то, что сумма задатка учтется при окончательном расчете.

При оформлении как задатка, так и аванса первостепенно происходит заключение предварительного договора с указанием суммы, которая будет уплачена в качестве первоначального платежа.

После того, как все условия будут закреплены письменно, происходит передача денежных средств, которая фиксируется в расписке.

Данный документ является официальным подтверждением передачи денег от покупателя продавцу.

При заключении предварительного соглашения стоит обратить внимание на некоторые важные условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в документе:

  • сумма средств, подлежащая передаче в качестве задатка (аванса);
  • общая стоимость приобретаемого жилья и дата окончательного расчета;
  • дата заключения основного договора купли-продажи;
  • в случае наличия нескольких заемщиков в договоре указываются все заинтересованные лица;
  • документ, который подтверждает право собственности продавца на реализуемое имущество.

Отличия между задатком и авансом

Не стоит воспринимать аванс и задаток, как аналогичные понятия. Между ними есть несколько существенных отличий.

Аванс подразумевает собой предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки к обязательной купле-продаже. Данная сумма будет являться уплаченной частью от общей стоимости договора. Никакой другой нагрузки аванс на себе не несет.

Задаток является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он под собой подразумевает, регулируются действующим законодательством. В случае заключения сделки и успешного прохождения всех этапов купли-продажи задаток будет учтен как уплаченная часть суммы от общей стоимости договора. При отказе от исполнения обязательств одна из сторон может понести существенные убытки.

Именно поэтому крайне важно отмечать в заключаемом договоре, что конкретно уплачивается покупателем — задаток или аванс. Точное определение вносимого платежа позволит конкретизировать и зафиксировать обязательства обеих сторон.

Вне зависимости от вида первоначального платежа, законодательство допускает присутствие при заключении дополнительного соглашения третьих лиц. Это могут быть юрист, представитель риелторской компании или нотариус. В случае возникновения споров между сторонами данное лицо будет выступать свидетелем заключения сделки.

При покупке квартиры в ипотеку оформление задатка не является обязательным. Однако, для того чтобы гарантировать дальнейшие отношения между продавцом и покупателем, желательно осуществить предварительный расчет.

Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку

При заключении предварительного договора важно отметить, что жилье приобретается на условиях ипотечного кредитования. Дело в том, что кредитные организации могут рассматривать задаток, как часть первоначального взноса, который обязателен при выбранной программе кредитования. Если данный факт зафиксирован в договоре, то покупатель сможет вернуть данные денежные средства.

Законодательные акты не подразумевают под собой фактический возврат суммы задатка в случае отказа банка в ипотечном кредитовании. В данном случае, для того чтобы обезопасить вносимые денежные средства, покупатель должен настоять на добавлении данного пункта в договор. В противном случае, ему не удастся вернуть свои деньги.

Важно! Законодательство не устанавливает точный размер суммы, которая может быть внесена в качестве задатка. Сумма вносимых средств определяется сторонами. Обычно задаток составляет 10% от стоимости реализуемого имущества.

Предварительный договор купли-продажи или дополнительное соглашение в обязательном порядке должны содержать такие данные:

  • Информация о сторонах сделки. В договоре детально отражается информация обо всех собственниках реализуемого имущества, о покупателе и о других лицах, которые заинтересованы в данной купле-продаже (если предусмотрены созаемщики). Указывается ФИО, данные документов, удостоверяющих личность, а также информация о регистрации субъектов.
  • Информация о приобретаемой квартире. В договор включается подробная информация, характеризующая реализуемую недвижимость: адрес, площадь, кадастровый номер, полная стоимость, номер выписки из ЕГРН.
  • Дата и место заключения договора. Эта информация позволит зафиксировать момент заключения сделки.
  • Сумма вносимого задатка. Данные о задатке прописываются цифрами, а также прописью. При этом важно отметить, что данная сумма уплачивается как часть общей стоимости реализуемого имущества.
  • Порядок взаиморасчетов. Здесь указывается, когда будут передаваться денежные средства. Помимо этого, стоит уточнить, в каком виде будет производиться расчет — наличном или безналичном. Если это безналичный расчет, то в договоре необходимо прописать реквизиты счета продавца, на который будет зачислен задаток.
  • Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно обозначить именно конкретную дату подписания основного договора. Такой термин как «в течение месяца» может добавить ненужных проблем вокруг заключения сделки.
  • Права и обязанности сторон. В данном пункте наиболее важно отметить, что продавец обязан передать реализуемое имущество в надлежащем состоянии, а покупатель принять его и оплатить по стоимости, указанной в договоре.
  • Обстоятельства непреодолимой силы. В предварительном соглашении необходимо отразить форс-мажорные обстоятельства, при возникновении которых стороны могут нарушить свои обязательства. Также необходимо указать порядок действий при наступлении таких ситуаций.
  • Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако, бывают и другие обстоятельства. Поэтому это необходимо отразить в договоре.
  • Подписи сторон. Каждый участник договора обязан собственноручно подписать юридический документ.

Данное соглашение не нуждается в нотариальном заверении. Количество экземпляров равняется числу участников договора. Если стороны захотят указать в договоре дополнительные условия или обязательства, они могут сделать это по своему усмотрению, предварительно договорившись об этом.

Расписка о получении задатка

После подписания предварительного договора покупатель передает либо перечисляет продавцу сумму задатка в полном объеме. При этом продавец обязан написать расписку, которая зафиксирует факт получения денежных средств.

Наиболее приемлемым вариантом будет написание расписки. Это несет дополнительные гарантии, поскольку поделать почерк человека практически невозможно. Если же стороны составляют расписку в печатном формате, то ее необходимо заверить нотариально, чтобы избежать нежелательных последствий в будущем.

В расписке должна быть указана такая информация:

  • наименование документа и дата его подписания;
  • данные паспортов всех участников сделки купли-продажи;
  • уточнение, что средства будут переданы в виде задатка, а не аванса;
  • общая стоимость приобретаемого жилья, которая будет указана в основном договоре купли-продажи;
  • краткая характеристика приобретаемого имущества — месторасположение, площадь, основание собственности;
  • подпись продавца идентичная подпись в паспорте.

В момент, когда будет совершаться сделка по купли-продажи квартиры в ипотеку, стороны предоставляют банку подписанное соглашение и расписку о получении задатка. Если средства переводились безналичным способом, покупатель должен предоставить платежное поручение, которое зафиксировало перевод денежных средств.

Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка

Статья 381 Гражданского кодекса регламентирует то, что возврат задатка покупателю возможен только в том случае, если продавец не выполняет своих обязательств. В данной ситуации могут быть такие факты некорректного исполнения обязательств:

  • если на территории недвижимости зарегистрированы третьи лица, это может считаться обременительным фактом. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в данной квартире;
  • отказ продавца от продажи квартиры, независимо от причин;
  • нарушение действующего законодательства, которое может наступить в случае непогашения задолженности по коммунальным платежам до заключения сделки по купле-продаже;
  • обнаружение недостоверной информации, указанной в предварительном договоре (такое зачастую возникает, когда у квартиры есть несколько собственников);
  • нарушение обязательств по предварительному договору;
  • отсутствие продавца или его представителей в момент заключения сделки и подписания основного договора купли-продажи.

Важно! При возникновении таких обстоятельств продавец обязан вернуть задаток в полном объеме, а также уплатить неустойку в размере 100% от суммы задатка.

Любой заемщик, который намерен внести задаток за квартиру, должен предварительно ознакомиться с вариантами возврата денежных средств. Это позволит, в случае возникновения спорной ситуации, грамотно вести себя с продавцом.

Как правило, иногда достаточно просто уведомить вторую сторону о необходимости возврата задатка. Однако, бывают ситуации, когда продавец не идет на контакт. Единственный вариант, который поможет покупателю восстановить свои права, это обращение в судебные инстанции. В таких обстоятельства дело практически всегда решается в пользу покупателя.

Необходимые действия до передачи задатка

Перед тем как заключать предварительное соглашение и передавать денежные средства, нужно постараться максимально себя обезопасить. Это возможно в том случае, когда покупатель досконально изучит всю имеющуюся информацию как на продавца, так и на объект недвижимости. Стоит обратить внимание на такие правила:

  • пакет документов на приобретаемый объект недвижимости должен быть полностью укомплектован. Если хотя бы одной нужной справки будет не хватать, сделка может не состояться;
  • получение согласия супруга. Это обязательное условие для тех продавцов, которые находятся в официальном браке. Если такой документ не будет предоставлен, то в будущем супруг или супруга могут предъявить свои претензионные права на приобретенную недвижимость;
  • отсутствие обременений. Если на документах, подтверждающих собственность, стоит отметка об обременении, то приобретение такой квартиры может стать опасным. В такой ситуации нужно попросить продавца снять ограничения или выбрать другой объект недвижимости;
  • запросить все квитанции по коммунальным услугам. Если после передачи денежных средств и оформления купли-продажи выяснится, что предыдущий владелец не оплатил долг перед ресурсоснабжающими организациями, эту задолженность будет вынужден оплатить новый собственник;
  • если в квартире прописаны какие-либо лица, нужно указать в соглашении, что продавец обязан выписать всех без исключения. Особенно осторожно стоит относиться к объектам недвижимости, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы.

Оформление задатка при покупке квартиры в ипотеку не является обязательным условием. Однако это может положительно сказаться на взаимоотношениях продавца и покупателя. Главное, ознакомиться со всеми правилами этой процедуры, чтобы избежать негативных последствий.



Источник: https://ipotekyn.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/

Как оформить задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку образец

Последнее обновление: 27.09.2020

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца.

Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере.

Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Помимо этого, нужно учесть, что сам факт передачи денег по соглашению о задатке тоже должен быть зафиксирован – либо в самом соглашении, либо в отдельной расписке.

 О том, как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса (или задатка) можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу.

Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы.

Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже.

Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал.

О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом.

То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее.

Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток.

На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы.

Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре.

Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку образец

Задаток при покупке квартиры в ипотеку — конкретная сумма, которая передается от покупателя продавцу и гарантирует проведение сделки купли-продажи в будущем. В чем особенности такого платежа? Как он правильно оформляется? Нужно ли оставлять деньги при покупке? Что говорит законодательство? Эти и другие вопросы требуют рассмотрения.

Законодательство

При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток.

В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде.

Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.

Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.

Главные правила

К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:

  • В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
  • Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
  • В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).

Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства.

Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации.

Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:

  • Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
  • Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
  • Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
  • Получатель средств (продавец) составляет расписку.
  • Банку-кредитору передается копия расписки.

Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.

Давать или нет?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую многие сомневаются, нужно ли давать деньги в виде гарантии совершения сделки. Делать это не обязательно, но для защиты личных интересов и во избежание потери времени продавец часто требует внесение определенной суммы. Последняя подтверждает, что покупатель не откажется от намерения приобрести недвижимость.

Тонкости передачи средств и оформления договора

При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом.

Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст.

359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.

Размер платежа

Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.

Сегодня применяется два пути определения размера:

  • В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
  • В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).

При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.

Как оформить расписку?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:

  • Название документа.
  • Личные сведения участников.
  • Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
  • День передачи, объем, цели и основания.
  • Дата оформления базового договора.
  • Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
  • Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
  • Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).

В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.

Какие документы потребуются?

При передаче задатка (аванса) потребуется еще ряд бумаг, среди которых личные документы (покупателя и продавца), паспорта (кадастровый и технический), справка об обременении (при оформлении ипотеки), выписка из ЕГРН, а также правоустанавливающий акт.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки.

Стоит учесть следующие моменты:

  • Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
  • Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
  • Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).

Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.

Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?

Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Здесь возникает вопрос, как вернуть переданные ранее деньги. Чтобы избежать трудностей, важно внимательно подойти к оформлению предварительного договора.

В нем важно прописать сумму, которая выплачивается за покупку недвижимости, а также объем средств, которые выдает банковское учреждение в пределах ипотеки. Необходимо, чтобы в документе были описаны гарантии, а также последствия за невыполнения обязательств.

Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае, если кредитная организация откажется от оформления соглашения.

Как оформить возврат денег?

Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:

  • Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
  • Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
  • Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.

Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке

Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения одобрения кредитная организация выделяет 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.

В этот период требуется подготовить бумаги и оформить договор. При этом Сбербанк не выдвигает жестких требований к дому, но выставляет их к жилплощади. Последняя должна быть узаконена.

Кроме того, оформление предварительного соглашения купли-продажи обязательно. В нем должно быть описание размера задатка (аванса) и особенной их возврата.

Кроме того, покупатель перечисляет авансовый платеж на счет банковского учреждения, что является дополнительной гарантией для продавца.

Как оформляется договор аванса — образец

Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:

  • Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
  • Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
  • Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
  • Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
  • Особенность передачи денег.
  • Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
  • Указание действительности договора со дня подписания.
  • Форс-мажор и его действие на документ.
  • Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.

Ипотека без аванса

Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру и не желает оформлять договор на передачу аванса или задатка. Такая ситуация возможна. Более того, многие банки разрешают оформить ипотеку без внесения первоначального платежа, но в таких случаях процентная ставка возрастает. Рассчитывать на услугу вправе лица, которые имеют гражданство РФ и могут подтвердить доход.

Итоги

Выше мы рассмотрели, нужен ли задаток при покупке квартиры, какие функции он выполняет, и как оформить передачу денег с учетом законодательства. Практика показывает, что при покупке квартиры предварительная выплата части стоимости квартиры защищает интересы продавца и дает гарантии покупателю, поэтому игнорировать такой инструмент не рекомендуется.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.