Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Содержание

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

7 381 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2021 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре.

Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Занижение стоимости недвижимости: почему снижают цены

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной.

Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн.

Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Как правило, занижение цены происходит, если квартира, дом стоят более 1 млн ₽ и продается без посредников, «от хозяина». Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры (дома).

Обратите внимание! Как показывает практика, негативные последствия продажи недвижимости ниже рыночной стоимости не для всех служат серьезным препятствием.

Почему занижают договорную сумму на квартиру?

Современные реалии таковы, что занижение стоимости разных объектов недвижимости в определенных ситуациях оказывается выгодно собственнику объекта, его будущему владельцу, риэлтору и банкиру. Рассмотрим отдельно каждую ситуацию.

Выгода собственника при занижении цены на недвижимость

В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Выгода покупателя при занижении цены на квартиру

Цель будущего владельца недвижимости приобрести объект в хорошем состоянии в престижном районе и при этом по привлекательной цене. Если удается убедить собственника, и он занижает стоимость квартиры (дома), сделка считается удачной. Как правило, выгодно купить жилье удается, если продавцу срочно нужны деньги на лечение, учебу.

Выгода риелтора при занижении цены на жилплощадь

Сотрудник агентства недвижимости знает рыночную стоимость каждого объекта. Он заинтересован в том, чтобы удержать клиента и при этом заключить выгодную для него сделку купли-продажи квартиры (дома).

Если собственник на объект недвижимости устанавливает завышенную цену, риелтор предпринимает меры, чтобы ее снизить, подвести к рыночной.

Процедуру занижения стоимости он проводит осторожно: упустить клиента никому не хочется.

Выгода банкира при занижении цены на дом

Оформление ипотечного кредита с занижением стоимости квартиры, дома – выгода и для финансового учреждения. Этот шаг, как и в случае с риэлтором, – стремление не потерять клиента.

Однако одни банки соглашаются на занижение цены при проведении сделки купли-продажи без каких-либо ограничений и дополнительных выплат. Другие увеличивает размер первоначального взноса или выдают ипотеку под более высокие проценты.

Третьи скрывают, что соглашаются на занижение стоимости недвижимости и называют вторую сумму «неотделимыми услугами». С точки зрения закона, под эту формулировку можно подвести многое: перепланировку, ремонт.

Как покупатель старается скинуть цену на дом?

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

  • не знает, какова реальная стоимость объекта;
  • не желает продавать недвижимость дешевле, чем сам ее купил.

Важно! Попытки покупателя торговаться по телефону ни к чему не приведут. Верят тому, кто уже осмотрел квартиру, дом.

Какие методы используют риелторы?

Если собственник решает продавать квартиру, дом без посредников и занижение цены его не привлекает, то «своего» покупателя он может ждать долго. Одни ждут, другие обращаются за помощью к риелтору. Но свои намерения не меняют, отказываются от продажи объекта недвижимости по более низкой цене и уплаты больших комиссионных.

Риелторы умело оказывают психологическое воздействие на владельца недвижимости, который не соглашается на занижение стоимости квартиры (дома).

Если объект жилой недвижимости долго не продается, и собственник отказывается торговаться, к продавцу приходят подставные покупатели.

Последствия могут быть разными: продавец быстро «сдается» и занижает установленную сумму либо вот такие покупатели приходят несколько раз. Этот «спектакль» часто длится до тех пор, пока не появятся желающие приобрести квартиру (дом) по цене собственника.

Каковы риски при занижении стоимости недвижимости?

Занижение стоимости продажи недвижимости некоторые продавцы воспринимают, как реальную возможность сэкономить на уплате налогов. На первый взгляд, рискует только продавец. Однако пострадать могут обе стороны.

Риски покупателя

Если продавец решит занизить стоимость квартиры, дома покупателю следует хорошо подумать, прежде чем выполнить его просьбу. Когда суд признает сделку купли-продажи недействительной, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. А тот – освободить жилплощадь и не предъявлять на нее права.

Риск покупателя при занижении цены на объект недвижимости даже не в том, что он может остаться без крыши над головой. Ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре. Исключение составляют случаи, когда есть расписка в получении оставшейся суммы.

Но она должна быть подробно составлена (с указанием паспортных данных обеих сторон и другой достоверной информации).

Важно! За попытку продавца уйти от уплаты налогов отвечать перед ФНС покупателю не придется. Это ведомство не уполномочено обращаться в суд с иском аннулировать сделку купли-продажи недвижимости.

Еще один минус для покупателя при занижении цены недвижимости: он получит имущественный вычет только на ту сумму, что указана в договоре. Если на покупку дома, квартиры (дома) он потратит больше, эти убытки государство ему не возместит.

Риски продавца

После заключения сделки купли-продажи недвижимости в руки налоговиков может попасть расписка, подтверждающая занижение цены на квартиру (дом). В этом случае продавцу придется понести большие финансовые потери:

  • ему «доначислят» налог;
  • его обяжут заплатить пени и штраф;
  • его могут привлечь к уголовной ответственности за неуплату налогов.

Еще один риск при заключении сделок купли-продажи с занижением цены на квартиру, дом – не получить желаемо большую сумму от покупателя. Как правило, передача денег при заключении подобных сделок проводится в два этапа:

  1. первая часть за купленную недвижимость до того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре;
  2. вторая часть уже после получения в этом ведомстве необходимых правоустанавливающих документов на квартиру (дом).

Покупатель может обмануть продавца и не заплатить за купленный объект недвижимости вторую (большую) часть суммы.

Итак, занижение стоимости недвижимости – это указание в договоре купли-продажи не реальной суммы, выплаченной за объект, а заниженной. Это в определенной степени выгодно всем участникам сделки.

При занижении цен каждый из них рискует потерять свои деньги. Наибольшей опасности подвергает себя продавец недвижимости.

Если он будет уличен в намеренной попытке не платить налоги, ему придется понести наказание: заплатить штраф, пени или потерять свободу.

Чуть больше о рисках, возникающих при занижении рыночной стоимости недвижимости, в видеоролике:

Заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи: какие есть риски?

Источник: https://NedvigMsk.ru/base/zanizheniye-stoimosti-nedvizhimosti

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры

Предмет договора: квартира 

Цена: 999 000 рублей 

Регистрируется в Росреестре

Договор купли-продажи неотделимых улучшений

Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 

Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре

Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк

+

ВТБ

Решается индивидуально

Банк «Санкт-Петербург»

+

Абсолют банк

АК Барс

Россельхозбанк

Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.