Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски

Содержание

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски

Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.

Причины завышения стоимости квартиры

Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.

Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

  1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
  2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
  3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
  4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Важно! Фактически, продавец реализует свою квартиру за первоначально заявленную цену. С помощью договорного увеличения стоимости он помогает покупателю провести по бумагам первый взнос.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить.

Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья.

В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

  1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
  2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
  3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

  • Участники сделки не смогли настроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождать чрезмерным психологическим напряжением;
  • Отсутствие у покупателя стабильных источников дохода. При невозможности погашать кредит есть вероятность отчуждения квартиры в пользу банковской компании. Если вскроется нелегальная схема осуществления сделки, то будет открыто уголовное дело на ее участников;
  • Планируется использовать в сделке чрезмерно дорогую квартиру. Дополнительное увеличение стоимости вызовет подозрение, а многие оценщики не захотят брать на себя такую ответственность.

Риски для продавца

При участии в сделке по ипотечному приобретению квартиры с искусственным завышением стоимости продавец сталкивается с такими рисками:

  • если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
  • есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
  • регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
  • необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Риски для покупателя

Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.

Как уменьшить риски

Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон.

При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании.

В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

При договорном превышении цены на жилое помещение увеличивается именно рыночная стоимость, но также есть и кадастровая стоимость. Важно знать, в чем разница между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Рыночная стоимость – это отражение реального положения цен на рынке недвижимости. Она складывается с учётом многих факторов:

  • состояние инфраструктуры в жилом районе;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • наличие требуемых коммуникаций, ремонта.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.



Источник: https://ipotekyn.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке что это?

Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски

Наверное, ни для кого не секрет, что при покупке жилья происходит при поддержке банка очень большому проценту населения в нашей стране. Речь, конечно же, идет об ипотечном кредитовании. На первый взгляд это отличная программа для приобретения своей квартиры, к примеру, для молодой семьи.

Однако, так ли все хорошо и красиво? Если вы сталкивались с этим лично, то, скорее всего, ответите, что нет. И дело даже не в том, что приобретая в ипотеку недвижимость, люди переплачивают практически ее полную стоимость. Нет, основная проблема состоит даже не в этом. Она кроится в необходимости выплатить пресловутый первоначальный взнос по ипотеки.

Что же это такое? Как можно обойти данный этап при жилищном кредитовании? Что такое процесс завышения стоимости квартиры? И главное, какие риски при этом несут участники сделки? Обо всем этом мы с вами поговорим ниже, в нашей статье. А пока стоит отметить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца всегда более явные. Почему, спросите вы.

Чтобы узнать ответ на данный вопрос, просто продолжайте читать.

Две такие разные стоимости одного жилья

Вне зависимости продаете вы недвижимость или покупаете, вам стоит знать особенности ее оценки. Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга? Ответим на этот вопрос ниже.

  • Рыночная цена – это объективная оценка квартиры, которая зависит от состояния, месторасположения и близости от основных коммуникаций недвижимости. Также на нее влияет состояние рынка на данный момент, конкурентоспособность и данные сравнительного анализа. То есть проще говоря от того в каком районе расположена ваша квартира, есть ли рядом школы и магазины, хорошая ли транспортная развязка и давно ли у вас делался ремонт определяет эту цену. А также следующие факты: угловая ли квартира, на каком этаже и сколько всего этажей, есть ли лифт и мусоропровод, парковка или охраняемая территория, детская площадка старого или нового образца и еще очень много разноплановых факторов.
  • Кадастровая цена – это сумма, которая используется для начисления налога на недвижимость. Стоит отметить, что она всегда ниже рыночной. Что, разумеется, не может не радовать владельцев. Данная цена рассчитывается в зависимости от региона, в котором находится квартира. У каждого из них есть определенный коэффициент, который помогает определить цену метра квадратного. Все это вместе влияет на расчет данной стоимости жилья. Помимо этого, также учитывается количество лет, в течение которых дом эксплуатируется. Существуют также варианты, когда эти стоимости практически равны, однако это не очень хорошо. Ведь значит, что недвижимость представлена в плохом по качеству состоянии, а значит не сможет быть выгодно продана. А именно о них мы сегодня и говорим.

Именно о рыночной стоимости жилья идет речь при покупке квартиры. Зачем же нужно ее завышение, спросите вы. Все на самом деле просто. Завышение стоимости квартиры при ипотеке дает возможность покупателю избежать необходимости выплачивать первоначальный взнос. Именно о нем мы и поговорим далее.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку.

Смотрите сами, 20% – это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья.

Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

  • Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
  • Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
  • Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
  • Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
  • Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

  • В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
  • Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
  • Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
  • Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
  • Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
  • Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mybanktut/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-chto-eto-5ae59a405f49678c67a737ae

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2021

Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски

Вы решили продать квартиру, выставили соответствующее объявление на сайтах, специализирующихся на сделках с недвижимостью, и стали получать звонки от потенциальных покупателей и риелторов.

Некоторые из звонящих, прежде чем договариваться непосредственно о просмотре объекта, интересуются, работаете ли вы «с завышением».

Теряетесь и не понимаете, о чем идет речь? Будем разбираться в деталях с опытным адвокатом Дарьей Морозовой.

Какие существуют виды стоимости и как банк производит оценку квартиры?

Прежде чем говорить о завышении или занижении стоимости недвижимости, имеет смысл выяснить, какой эта самая стоимость бывает и каким образом она определяется.

Экономисты выделяют несколько видов, среди которых:

— инвентаризационная

— кадастровая

— рыночная

— ликвидационная

— инвестиционная и др.

Нужно отметить, что все они могут довольно сильно отличаться друг от друга и служат разным целям. Так, например, налоговая служба в своих расчетах ориентируется на кадастровую стоимость, а банки при определении суммы ипотечного кредита — на рыночную.

Комментирует Дарья Морозова: «Покупатель и продавец, собираясь заключить договор купли-продажи, свободны в определении стоимости приобретаемого/продаваемого жилья.

Цена определяется предложением и готовностью покупателя приобрести недвижимость по той или иной цене (это и называется рыночной стоимостью), однако для формирования налоговой базы, а именно расчета налога на недвижимость принято использовать кадастровую стоимость квартиры, приближенную к рыночной».

Адвокат уточняет, что если речь идет о приобретении квартиры с использованием ипотеки, то банк предлагает произвести рыночную оценку стоимости приобретаемого жилья, для чего привлекаются специальные организации, которые составляют оценочный альбом, входящий в обязательный пакет документов, требуемых банком при оформлении ипотечного займа.

Как происходит оценка?

Нужно понимать, что оценка — это не просто прихоть финансовой организации, а требование закона.

Обусловлено это тем, что банк дает в долг клиенту крупную сумму на длительный срок и должен быть уверен в том, что не понесет убытки в случае, если должник окажется не способен платить по счетам.

В данном случае недвижимость находится в залоге у кредитора и является для него гарантией безопасности.

Именно поэтому банку важно понимать, сколько стоит объект недвижимости на самом деле. Для этого оценщик не только подбирает и производит сравнение аналогичных объектов недвижимости, представленных на рынке, но и принимает во внимание следующие факторы, оказывающие значительное влияние на стоимость квартиры:

— местоположение дома;

— наличие необходимой социальной и транспортной инфраструктуры;

— экологическое благополучие района;

— важные характеристики здания (год ввода в эксплуатацию, тип перекрытий, произведенный капитальный ремонт, этажность, лифт, мусоропровод, охрана, состояние двора и подъезда и т. д.);

— особенности квартиры (количество комнат, наличие балкона, ремонт, общая и жилая площадь и т. д.);

— если дело касается квадратных метров в новостройке, то оценщик обязательно учтет сроки сдачи объекта, а также наличие или отсутствие отделки.

Оплата оценочного альбома, как правило, ложится на плечи покупателя, если не были достигнуты иные договоренности. Стоимость услуги колеблется в диапазоне от 3 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности.

Иногда продавец сам предлагает провести экспертизу за свой счет, например, если в квартире была произведена неузаконенная перепланировка или он заинтересован в том, чтобы указать цену, отличную от реальной.

Если покупатель намерен самостоятельно вызывать сотрудника оценочной конторы, то нужно помнить, что найти и воспользоваться услугами первой попавшейся в Интернете не получится — организация должна быть аккредитована банком, в котором берется ипотека.

Покупатель предлагает продать квартиру с завышением: что это значит?

Итак, вам звонит покупатель или его представитель и просит завысить стоимость. Разбираемся, что имеется в виду.

Основа основ договора купли-продажи — это п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что продавец должен передать объект сделки покупателю, а тот в свою очередь обязан, принимая товар, заплатить за него оговоренную сумму денег.

Сделки с недвижимостью регулируются в том числе пунктом 1 ст. 549 все того же Гражданского кодекса РФ, согласно которому покупатель получает в собственность от продавца тот или иной объект недвижимости.

Дарья Морозова поясняет, что таким образом указанная стоимость квартиры является существенным условием договора купли-продажи.

Так что же все-таки означает просьба участника сделки о завышении в договоре стоимости продаваемой недвижимости?

«Как правило, завышение стоимости в договоре купли-продажи является инициативой покупателей, которые планируют воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения выбранной квартиры», — комментирует наш эксперт.

Мотив такой просьбы достаточно прост и состоит в том, чтобы получить дополнительные средства у кредитора по ставке ипотечного займа, которая, как правило, ниже, чем та, которая предлагается по потребительским кредитам.

Адвокат приводит две основные причины, по которым покупатели идут на завышение стоимости в договоре:

  • Первая и наиболее распространенная — отсутствие необходимой суммы для первоначального взноса, который требуют практически все банки. Кредитору он нужен не только для подтверждения платежеспособности клиента, но и для того, чтобы в случае продажи квартиры с торгов покрыть возможные убытки.
  • Заемщики испытывают потребность в «свободных» деньгах, например на ремонт нового жилья или какие-либо другие неотложные нужды. Сделка с завышением позволяет использовать полученную сверху сумму по своему усмотрению, а отдавать долг по сниженной ставке.

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке выглядит следующим образом.

Рассказывает Дарья Морозова: «Например, продавец предлагает продать квартиру за 10 100 000 рублей. Нашелся покупатель, который намерен приобрести ее за счет собственных и ипотечных средств.

В результате переговоров продавец и покупатель договариваются о цене покупки за 10 000 000 вместо 10 100 000 рублей, однако приобретатель уговаривает в заключаемом документе определить цену 10 050 000 рублей, а не 10 000 000 рублей, обосновывая это тем, что для вас нет никакой разницы и вы все равно в конечном итоге получаете ту сумму, на которую рассчитывали».

Продажа квартиры с завышением стоимости: риски продавца

«В нашем примере предположим, что банк требует у заемщика внести первоначальный взнос в размере 15%, а у покупателя есть намерение отремонтировать покупаемую квартиру, но достаточных средств на эти цели он не имеет.

Чтобы осуществить желаемое, клиент предлагает вам прописать в договоре купли-продажи сумму на 50 тысяч рублей больше (условно), чем вы получите в реальности.

Соответственно, в случае одобрения от кредитора он получает бОльшую сумму, которую тратит на благоустройство нового жилья», — продолжает эксперт.

|А теперь внимание — подвох! В случае расторжения ДКП или признания его недействительным вы останетесь должны больше на те самые 50 тысяч, на которые согласились завысить стоимость! И никакие составленные ранее расписки, подписываемые при завышении стоимости квартиры, тут не помогут.|

Дарья Морозова категорически не рекомендует завышать или, наоборот, занижать стоимость приобретаемого/продаваемого жилья, так как это чревато различными неприятностями, которые могут возникнуть в случае, если договор будет расторгнут или признан недействительным. Причем пострадать могут обе стороны.

Так, по сути дела, речь идет об участии в мошеннической схеме, которая привела к причинению ущерба банку, если клиент просит о завышении стоимости приобретаемой квартиры, чтобы обманным путем получить бОльшую сумму от кредитора.

Кроме того, собственник обязан уплатить налог с полученного дохода от продажи квартиры, если на него не распространяются льготы, установленные Налоговым кодексом.

Итак, отношение нашего эксперта к подобного рода схемам однозначно: как бы ни был велик соблазн поскорее продать квартиру, не стоит поддаваться на уговоры потенциального покупателя о занижении стоимости в договоре, поскольку возможные риски слишком высоки, а хоть сколько-нибудь очевидные плюсы для продавца отсутствуют.

Источник: https://riafan.ru/1381253-advokat-rasskazal-chem-riskuyut-prodavec-i-pokupatel-zavyshaya-stoimost-kvartiry-pri-ipoteke

Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках?

Завышение цены квартиры при ипотечных сделках риски
В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много.

Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру.

Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Проблемы покупателя при завышении

Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:

  • кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
  • они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
  • аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.

Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.

Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.

Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.

И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

Цель завышения стоимости

Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя.

Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением.

Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Преимущества продажи недвижимости через ипотеку

Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:

  1. Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
  2. Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
  3. В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
  4. Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

  • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
  • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
  • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/dokumenty/zavyshenie-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.